Как продать недвижимость купленную на материнский капитал 2019 год

Правовой статус квартиры, приобретенной на средства материнского капитала

Квартира или иное жилье, приобретенное на средства материнского капитала в порядке, предусмотренном ст. 10 закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ (далее — закон № 256-ФЗ), должны быть оформлены в общую долевую собственность детей и родителей. Согласно п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ построенное или купленное за счет материнского капитала жилье оформляется в долевую собственность родителей и детей от первого до третьего и последующих. Доли определяются на основании договоренности участников долевой собственности.

Если при использовании средств на приобретение квартиры или постройку дома супруг распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель капитала, которым будет один из родителей, направляет в ПФР нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей в собственности в будущем. Это обязательство должно быть выполнено в течение 6 месяцев, но поскольку ПФР не наделен правами по контролю за его соблюдением, часто оно остается нереализованным.

Соответственно, распоряжение недвижимостью, оформленной в долевую собственность, возможно только при получении согласия всех ее участников. Соблюдение интересов детей, не достигших совершеннолетия, контролируют органы опеки и попечительства. Распоряжение неправомерно оформленной на одного из супругов квартирой, купленной за маткапитал, формально не требует согласия членов семьи или органа опеки, однако высок риск оспаривания сделки (об этом мы расскажем ниже).

Возможна ли продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Каким образом можно продать купленную на материнский капитал квартиру? Есть 2 варианта решения:

  • если дети достигли совершеннолетия, реализация недвижимости происходит без каких-либо ограничений;
  • если этого не произошло, необходимо оформление согласия органов опеки и попечительства.

Если в составе сособственников имущества есть несовершеннолетние, Росреестр при регистрации перехода права к покупателю проверит наличие согласия органов опеки, выданного в соответствии с нормами ст. 8, 20, 21 закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ (далее — закон № 48-ФЗ).

Покупателя наличие в юридической истории квартиры маткапитала интересует с точки зрения устойчивости будущей сделки. Если квартира в собственности одного из родителей и она была приобретена недавно, а в составе семьи есть дети, велика вероятность, что обязательство перед ПФР оформить жилье в общую собственность осталось неисполненным. Покупатель в этом случае может попросить у продавца справку из Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он эквивалентен размеру маткапитала, то риска при покупке не будет.

Иные ограничения на распоряжение недвижимостью

Ограничения на продажу купленной с использованием материнского капитала квартиры могут быть связаны с залогом объекта. Сейчас существует 3 способа продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием средств материнского капитала:

  • погасить кредит досрочно и освободить имущество от залога;
  • получить разрешение банка на продажу заложенного имущества и продать его с сохранением залога;
  • одновременно с продажей имущества перевести на покупателя долг по кредиту (возможно только с согласия банка).
Это интересно:  Материнский капитал в году в башкортостане 2019 год

Все эти ситуации требуют глубокой юридической проработки, и велика вероятность того, что органы опеки не дадут согласия на совершение такой сделки. В связи с этим на вопрос, как продать купленную на материнский капитал квартиру в ипотеке, приходится ответить так: либо погасив сначала кредит и освободив ее от залога, либо с разрешения банка.

Как получить разрешение органов опеки

Как продать купленную на материнский капитал недвижимость с предварительным получением согласия органов опеки? Родителям придется представить их сотрудникам доказательства того, что продажа не ущемит права и интересы несовершеннолетних и по ее результатам:

  • дети получат равноценные доли в праве собственности на новое жилое помещение;
  • их жилищные условия не будут ухудшены (как минимум площадь, приходящаяся на ребенка, не будет меньше, чем в реализуемом объекте).

Сейчас при выдаче такого согласия все еще действует письмо Минобразования «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995 № 09-М. Согласно ему разрешение должно быть выдано в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления, и оно должно быть подписано руководителем данного органа.

На практике сотрудники органов опеки проверяют не только площадь, но и техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений.

Можно ли заложить квартиру, купленную на материнский капитал

Существуют и другие способы распорядиться имуществом или использовать его для повышения благосостояния семьи. Если ответ на вопрос, можно ли продать купленную на материнский капитал квартиру, положительный, то можно ли заложить ее, чтобы из полученных средств приобрести новый объект недвижимости? Закон № 48-ФЗ (ст. 21) запрещает производить без согласия органов опеки такие сделки, как:

  • предоставление жилплощади в аренду;
  • любые формы отчуждения;
  • передача квартиры в залог.

Таким образом, если права ребенка на долю в праве общей собственности на квартиру формализованы в ЕГРН, передать недвижимость в залог без согласия органов опеки будет невозможно. Разрешение должно быть предоставлено в течение 15 дней с момента обращения за ним. Если органы опеки откажут, то отказ должен быть мотивирован и его можно впоследствии оспорить в суде. Истцами могут выступать как родители, так и прокурор.

Ответственность за совершение неправомерной сделки

Существует ли ответственность, если неправомерно продать купленную с использованием материнского капитала квартиру в ситуации, когда доли еще не были выделены? По общему правилу ГК РФ начинают работать последствия недействительности сделки, о которых можно прочитать в статье «Основания для признания сделки недействительной». Среди лиц, имеющих право оспаривать такую продажу, будут:

  • территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором депонировано нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга;
  • органы опеки и попечительства;
  • члены семьи, чьи доли не были выделены, или их представители.

Исковая давность по таким требованиям составляет 3 года для госорганов или взрослых членов семьи с момента, как они узнали о затрагивающей их интересы ситуации, и 3 года после достижения 18 лет для несовершеннолетних. Интересно, что если доли детей не были оформлены на них до продажи квартиры, но при ее продаже и покупке новой интересы детей были учтены и их доли оформлены, то суд не будет применять последствия недействительности первой сделки или удовлетворять требования о возврате средств материнского капитала исходя из норм закона № 256-ФЗ (см. решение Медвежьегорского районного суда Республики Карелии от 21.05.2015 по делу № 2-277/15).

Это интересно:  Дом за материнский капитал в верховье 2019 год

Споры, связанные с продажей квартиры, купленной на материнский капитал

Проработанные позиции судебной практики в области маткапитала нашли отражение в Обзоре практики рассмотрения судами в 2014–2015 годах дел, связанных с реализацией права на материнский капитал, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016.

В связи с этим обычно суды следуют интересам детей. Например:

  • когда ответчик, воспользовавшись правом на материнский капитал, приобрела жилой дом в собственность, а обязательство в течение 6 месяцев оформить жилой дом в долевую собственность супругов и детей не исполнила, сделку купли-продажи признали недействительной (см. апелляционное определение ВС Татарстана от 01.08.2016 по делу № 33-11377/2016);
  • в случае неоформления жилья в долевую собственность отказ покупателю в удовлетворении заявления об использовании средств материнского капитала считается судами правомерным (см. определение Ленинградского облсуда от 24.04.2013 № 33-1752/2013).

Продажа купленной на материнский капитал квартиры не должна ущемлять права ребенка. Получение предварительного согласия органов опеки призвано выявить все возможные злоупотребления и исключить такие ситуации.

Можно ли продать жилье купленное на материнский капитал

Ноябрь 10, 2018 Материнский капитал 0 100 Время чтения: 3 мин.

Семьи, которые успели воспользоваться сертификатом, нередко задаются вопросом: можно ли продать жилье, купленное на материнский капитал? Закон это разрешает, но при соблюдении определенных требований. Отвечает юрист нашего сайта Иван Лукин.

Ограничения при продаже недвижимости, приобретенной за маткапитал

Продать квартиру или дом, купленный за счет средств семейного сертификата, нельзя без получения разрешения от инстанции опеки и попечительства. Кроме того, представители опеки имеют право присутствовать при продаже жилья, приобретенного на маткапитал.

В ФЗ № 256 «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» даны общие правила по распоряжению сертификатом, но упомянутые выше запреты и ограничения не прописаны. Требование о получении одобрения отдела опеки установлено иными законами (в частности ст. 28, ст. 37 ГК РФ, а также ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Органы опеки необходимо уведомить о предстоящей сделке, так как они контролируют соблюдение прав детей. Каждый член семьи, независимо от возраста, становится собственником дома, приобретенного, реконструированного или отремонтированного за материнский капитал. Поэтому для получения разрешения на продажу квартиры, приобретенной за счет средств сертификата, родителю придется убедить органы опеки в следующем:

  • каждый ребенок получит долю новой недвижимости;
  • жилищные условия в приобретаемой квартире соответствуют санитарным нормам, по площади и другим стандартам новое жилье не хуже предыдущего.

В таком случае семья получит разрешение. Если родители проигнорируют данное требование и оформят сделку купли-продажи, то она будет аннулирована.

Как получить в органах опеки разрешение на продажу жилья?

Для получения одобрения опеки родители должны подтвердить документально, что недвижимость реализуется в целях улучшения жилищных условий детей. Для этого необходимо написать заявление и собрать пакет следующих документов:

  1. письменное заявление по утвержденной форме;
  2. при необходимости документ об отсутствии родителей (свидетельство о смерти, справка из мест заключения, решение о лишении родительских прав);
  3. паспорта родителей и детские свидетельства о рождении;
  4. согласие от взрослых на участие ребенка в предстоящей сделке;
  5. документ об оценочной стоимости жилья;
  6. техпаспорт и другая документация на квартиру;
  7. справка о задолженности по услугам ЖКХ.
Это интересно:  Дом под материнский капитал в таштыпе 2019 год

Для обмена квартиры на частный дом потребуются документы, подтверждающие наличие коммуникаций и вид материалов, использованных для строительства. Подтверждающие бумаги необходимы, например, чтобы доказать, что квартира обменивается на более маленькую по размеру для получения денег на лечение ребенка.

Органы опеки разрешают обмен семейной недвижимости на жилье меньшего размера. Для получения разрешения родители должны подтвердить, что ребенок получит долю аналогичную то части, которую он имел в старом жилье. Но при этом доли остальных членов семьи уменьшатся. Если пакет документов в порядке, органы опеки выдают разрешение в установленные сроки.

Как продать квартиру, приобретенную в ипотеку с маткапиталом?

Трудности при оформлении разрешения на продажу квартир возникают, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием маткапитала в качестве первоначального взноса. Особенно, если новая недвижимость тоже будет покупаться за счет жилищной ссуды.

Основные проблемные ситуации связаны с выделением детских долей:

  • ипотечный договор подразумевает покупку жилья, заложенного банку, наличие залога не позволяет оформить квартиру в собственность, следовательно, доли для детей выделить нельзя;
  • оформить доли на детей невозможно, пока частный дом или новостройка не будут достроены;
  • если образуется просроченная задолженность по ссуде, недвижимость выставляется на торги, но наличие прописанных детей этому препятствует.

Для решения данных проблем родители подготавливают нотариально заверенное обязательство (Письмо ФНП N 124/05-08 от 28.01.2009) о выделении долей через 6 месяцев после погашения ипотечного кредита или сдачи жилого объекта в эксплуатацию.

Соблюдение обязательства не контролируется государством, поэтому дети лишаются своих законных долей. На рынке недвижимости родители могут реализовать жилье без оформления детской собственности. Гражданин, купивший такую квартиру, рискует все потерять, так как:

  1. обделенные долями дети будут иметь право в течение 3 лет после совершеннолетия обратиться в суд;
  2. покупатель лишится денег и недвижимости, если сделка будет признана незаконной. Квартиру придется вернуть законным владельцам – наследникам.

Заключение

При продаже квартир и домов, приобретенных или построенных за счет средств материнского капитала, необходимо соблюдать нормы законодательства и просчитывать возможные риски. Выполнение требований закона позволит оформить сделку в кратчайшие сроки.

Статья написана по материалам сайтов: vseolgotah.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий