Можно продать дом купленный за материнский капитал 2019 год

Можно продать дом купленный за материнский капитал ?
Можно! А почему нельзя. Собственники могут распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению.
Конечно, в этой сделке продажи дома есть особенность — несовершеннолетние участники долевой собственности. И есть специальные требования к отчуждению прав на недвижимость, принадлежащую детям.

Можно продать дом купленный за материнский капитал

В этой статье я вам подробно расскажу об этой сделке.

В сделке продажи дома, купленного за счет средств материнского капитала, собственниками являются все члены семьи — родители и дети?

-Нет.
Дом оформлен только на меня/ на мужа/ на обоих родителей.

-Тогда вам нужно выделить доли всем членам семьи, чтобы исполнить нотариальное обязательство перед Пенсионным фондом о наделении долями. Или вы уже об этом забыли?

-Я сначала дом продам, а потом куплю квартиру и в ней выделю долю детям!

-Но ведь таким образом обязательство перед ПФР окажется невыполненным.
Там ведь адрес жилья указан!
К тому же вы заводите своих покупателей в оспоримую сделку.
Это не честно. И не законно.

-Да мы не хотим ни кого обманывать.
Просто доли выделять очень дорого.
Да и волокиты с органами Опеки и попечительства много!

Все не так трудно!

Во-первых, доли на всех членов семьи можно в большинстве случаев выделить без нотариуса. Это не большие расходы.

Во-вторых, получить согласие органов Опеки и попечительства на продажу не так уж сложно.

В третьих, расходы на нотариальную сделку по продаже ( продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним — это обязательная нотариальная сделка) можно разделить пополам с покупателями.

Как продать дом купленный за материнский капитал

Давайте разберемся подробно, как продать дом купленный за материнский капитал.

Исходим из того, что вы уже выполнили обязательство перед ПФР и ваша недвижимость находится в долевой собственности всех членов семьи.

Документы в Росреестр нотариус передает теперь через интернет

Алгоритм продажи дома, купленного за материнский капитал

Первое.
Получить разрешение на продажу из органов Опеки. Без этого документа продать дом нельзя! Ни нотариус , ни Росреестр сделку не пропустит.

Опека дает разрешение на продажу в двух вариантах:

  1. Разрешение на продажу с одновременной покупкой. То есть сделка должна состоятся в один день. Причем регистратор приостановит регистрацию перехода права при продаже, до тех пор, пока не произойдет регистрация права собственности на детей в новом жилье.
  2. Разрешение на продажу с обязательным зачислением денег от продажи детских долей на специальные банковские детские счета. Использовать эти деньги можно только под контролем опеки и только на приобретение жилья.

В любом случае, Опека не допустит ухудшения жилищных условий несовершеннолетних.

Второе.

Вам нужно определиться, к какому нотариусу вы обратитесь за услугой по удостоверению Договора купли-продажи.

Вы можете обратиться к любому, в рамках кадастрового округа.

Услуги нотариуса недешевы, но, увы, закон требует провести вашу сделку в присутствии нотариуса.

Вам придется оплатить госпошлину за удостоверение договора купли-продажи (ДКП) нотариусом и работы по составлению ДКП и Акта приема-передачи.

Но есть и маленький плюс.

Нотариальные сделки. как правило, затяжные. Нотариусы перегружены работой, к тому же они требуют бОльший пакет документов.

К тому же нотариусы НЕ клиентоориентированы, работают по-старинке, с ними трудно согласовываются сроки сделки. Будьте к этому готовы.

Нотариус требует участия в сделке по продаже детской недвижимости обоих родителей.
Поэтому, если даже родители не являются супругами, на сделке они должны быть.

Третье.

В связи с долгой подготовкой к сделке, вам в обязательном порядке нужно заключить предварительный договор с покупателем, где необходимо прописать сроки выхода на сделку, цену, условия передачи ключей и другие важные моменты.

Для выполнения условий предварительного договора купли-продажи нужно передать задаток.

Посмотрите видео урок, как легко и не имея специальных знаний, можно составить предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

Примерный план сделки. ( из переписки)

  • Ольга, доброго времени суток! Обращаюсь к Вам за помощью, т.к.как мне кажется столкнулись с непреодолимой задачей продажи квартиры с мат.капиталом. Мы перехали жить в другой регион Краснодарский край, жили в Краснодарский, купили квартиру, и уже живем на новом месте. В г.Красноярске наконец то нашелся покупатель, за долгие годы продажи. Но не тут то было. Квартира куплена в ипотеку, с част.погашением мат.капиталом. думала проблем не возникнет, выделим доли уже в новом жилье, где живем, где прописаны, но нас заставляют пройти все круги ада. Выделить доли в продающейся квартире, и добиться отчуждения/разрешения у опеки квартиры на продажу. Неужели никак нельзя оформить доли в новой квартире, добиться разрешения продажи без выделения долей. Зачем эта пустая трата времени, это ооооочень затратно, долго и очень трудоемко. Заранее очень благодарю за совет и помощь. Мне кажется мы попали в безвыходную ситуацию. Причем вся эта долга процедура должна проходить в двух регионах(где продается квартира, и где мы прописаны). Вот только каким образом. Мы к сожалению не магнаты. Еще раз огромное Вам спасибо за помощь!

Марина, здравствуйте.При разумном подходе к этой ситуации — можно минимизировать расходы и хлопоты. Но выполнить данное нотариальное обязательство вы должны.

1. Если у вас в Красноярске остались родственники или есть надежный риэлтор — можно дать доверенность на продажу с нужными полномочиями. На моем сайте есть об этом статья.2. Заключите с покупателями предварительный договор на 2 месяца или более (просчитайте сроки)

Это интересно:  Материнский капитал новые изменения в году 2019 год

3. Выделите доли детям, если у вас не долевая собственность , обойдетесь без нотариуса. Сейчас можно зарегистрировать сделку по экстерриториальному принципу ( в консультации я разъясняю)

4. Получите разрешение на продажу с одновременным выделением долей детям.(по месту регистрации детей)

5. Проведите две сделки в один день, доверенное лицо в Красноярске по продаже квартиры, вы самостоятельно при выделении долей детям по месту жительства ( если у вас не долевая собственность без нотариуса)

PS. Рекомендации основаны на опыте успешных сделок

Можно ли и как продать дом, купленный за материнский капитал?

Программа материнского капитала направлена на обеспечение финансами семей, в которых больше одного ребенка. Она является целевой, то есть, направлена на решение конкретных задач.

Самое популярное направление траты средств — это улучшение жилищных условий. Семья может купить недвижимость, используя эти деньги, но со временем возникнет желание или необходимость продать ее.

Можно ли продать дом, купленный за материнский капитал, как правильно это сделать, что для этого нужно?

Условия продажи

Условия и способы продажи недвижимости будут определяться тем, на что расходовались средства из маткапитала — на возведение или на покупку.

Если к появлению желания продать жилье все члены семьи уже являются совершеннолетними, то для совершения операции не требуется ничего кроме письменного согласия всех долевых владельцев.

Если среди участников долевой собственности присутствуют лица младше 18 лет, проведена она может лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Последние защищают интересы несовершеннолетних, поэтому основное условие использования средств сертификата на материнский капитал — оформление объекта недвижимости на всех членов семьи с разделением на доли родителям и отпрыскам. О выделении долей детям читайте здесь.

Владельцы долей в лице детей должны сохранить права на имущество. То есть, в иной жилплощади, купленной или уже имеющейся, им должны выделиться равнозначные доли.

Недвижимость, которая покупается взамен продаваемой, должна быть больше или идентичной по площади.

Если последний пункт не выполняется, то дети должны получить доли большего размера — их жилищные условия и интересы с точки зрения имущества не должны стать хуже.

Таким образом, жилье, купленное при участии семейного капитала, в 2018 году может быть продано при соблюдении условий следующего характера:

    Предоставленное представителями ООиП письменное согласие на осуществление процедуры. Сохранение или улучшение семьей жилищных условий, это предполагает, что несовершеннолетние сохранят их имущественные права.

Через какое время — это возможно

В законе о материнском капитале нет четких запретов и ограничений на продажу недвижимого имущества, которое было приобретено за счет сертификата.

Однако соглашение должно обязательно одобряться ООиП, поскольку пункт об этом присутствует в других законодательных источниках.

Срок, на протяжении которого будет действительно это согласие, тоже не урегулирован, но существуют следующие нюансы:

    Обычно разрешение на отчуждение дома при наличии несовершеннолетних актуально в течение трех месяцев. Письмо Министерства образования «О защите жилищных прав несовершеннолетних» утверждает, что в подобных ситуациях договоры купли-продажи должны быть предоставлены на протяжении месяца с момента получения одобрения со стороны ООиП отчуждения дома.

Если в течение этого срока сделка не была совершена, нужно обратиться в соответствующие структуры повторно и получить новое разрешение.

Хотя дом, для приобретения которого использовался маткапитал, может быть продан в любое время после покупки, нужно учесть определенные моменты:

    Если жилье принадлежало семье меньше трех лет, то в случае его отчуждения нужна уплата подоходного налога.

Можно избежать этого обязательства, если раньше члены семьи не применяли право на налоговый вычет и собираются в одном налоговом периоде совершить две сделки сразу: перепродажу старого и приобретение нового жилья. Если жилье покупалось в ипотеку, которая еще не погашена целиком на время отчуждения, кроме разрешения от ООиП нужно согласие выдавшего кредит банковского учреждения на перевод имеющихся обязательств на нового владельца.

Приобретение и применение МК на нужные для семьи и в первую очередь для ребенка цели, очень важный момент. И поэтому, возможно вас заинтересуют и другие статьи на эту тему:

    Как купить или продать квартиру на средства материнского капитала? Возможность приобретения дома, земельного участка, дачи или автомобиля. Как воспользоваться МК на образование ребенка? Можно ли перевести в пенсионный фонд матери или погасить кредит? Правила распоряжения данными средствами.

Как правильно это сделать: пошаговая инструкция

С учетом необходимости в согласовании продажи дома, действия родителей могут быть представлены в виде следующей инструкции:

Владельцы ищут потенциального покупателя. Поиск недвижимости, которая будет приобретаться одновременно с целью соблюдения интересов несовершеннолетних. Оформление проектов договоров по этим операциям. Сбор документов и их предоставление на проверку в местные ООиП. Проверка соответствующими структурами условий по объекту, который покупается. Оформление согласия руководителя территориальной власти и органа опеки. Заключение необходимых сделок и регистрация прав в государственном реестре. Предоставление органам опеки документации, которая подтверждает регистрацию прав на объект в пользу малолетних.

Это интересно:  Альфа банк под материнский капитал 2019 год

Теперь о том, как получить соответствующее разрешение в местных органах. Вы должны будете предоставить такие документы:

    заявление, в котором указана причина обращения и информация о составе семьи; документация, устанавливающая права на недвижимое имущество; свидетельство о браке; документы на всех малышей(свидетельство либо паспорт); проекты договоров по двум операциям, документы на приобретаемое недвижимое имущество.

Получив документацию, должностные лица органов опеки проводят проверку того, соблюдаются ли интересы детей при продаже имущества.

Если во время проверки было выявлено, что все требования соблюдены, то ООиП выдается разрешение на проведение операции в виде постановления от местного главы.

Оно содержит информацию о сроках, на протяжении которых дом должен быть оформлен на ребенка.

Если это требование нарушается, то согласие может быть аннулировано, а сделка — быть признана недействительной.

После получения согласия со стороны органов опеки продажа выполняется на основе общих оснований. Родители должны единовременно заключить две сделки, в том числе и зарегистрировать права на новую недвижимость.

Для законного оформления продажи нужно подать в Росреестр следующие документы:

    заявление от владельца и покупателя; документы, устанавливающие права на дом и участок земли; паспорта и свидетельства о рождении всех членов семьи; договор купли-продажи с подписями всех участников; подтверждение оплаты госпошлины.

Рассматривается пакет документации в течение 5-12 дней. В соответствии с результатами сторонами на руки даются выписки из реестра, подтверждающие переход права собственности.

Особенности и нюансы при оформлении сделки

Стоит учитывать, что продажа дома, купленного с применением маткапитала, предполагает одновременную покупку другой недвижимости, которая будет аналогичной или улучшенной в сравнении с предыдущей.

Потому оформление соглашения можно начинать только тогда, когда отпрыски будут находиться в месте, соответствующем всем требованиям.

Наиболее сложной ситуацией на практике оказывается та, в которой материнский капитал использовался для приобретения жилья в ипотеке.

Если после перепродажи планируется оформлять ипотеку снова, то вероятность отказа очень велика, причем не по причине нарушения условий или прав детей.

Дело в том, что для проведения такой процедуры нужно одновременно предоставлять доли детям, а новое жилье может еще не ввестись в эксплуатацию.

Бывают также случаи, когда владелец, совершая сделки, банально не учел все требования и правила, и тогда возможны нарушения, которые могут стать причиной аннулирования соглашения.

Может потребоваться возврат недвижимости и средств, которые были за нее уплачены, что часто производится не сразу.

Таким образом, продать купленный за материнский капитал дом возможно, но при этом важно учесть ряд нюансов.

Для государственных структур наиболее важным является то, чтобы интересы потомства были соблюдены, поэтому важно правильно подобрать новый недвижимый объект.

Через какое время и как можно продать купленный или построенный на материнский капитал дом, каковы условия и риски

Большое количество вопросов возникает при необходимости продажи или обмена жилья, приобретенного на средства материнского капитала: законность сделки, порядок оформления, риски. Когда, через сколько времени можно продать купленный за материнский капитал дом? Как разобраться в тонкостях продажи недвижимости, приобретенной за счет МСК, оформить покупку без риска признания сделки недействительной, соблюсти права несовершеннолетних детей и обезопасить себя от претензий третьих лиц?

Продажа купленного на средства МСК жилья: законно ли это?

Можно ли продать дом или иное жилье, построенное или приобретенное с использованием средств материнского капитала? Законодательством не установлен запрет на продажу жилья, приобретенного на средства МСК, при соблюдении условий, предъявляемых к таким сделкам.

Условием предоставления средств материнского капитала на приобретение жилья, отраженным в п. 4 ст. 10 закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» является оформление недвижимости в общую долевую собственность родителей и детей. Для продажи такого жилья потребуется разрешение органов опеки (ст. 21 закона №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Кроме того, все сделки с недвижимостью, доля в которой принадлежит несовершеннолетним детям, проводятся в соответствии с требованиями и порядком, установленными Гражданским кодексом.

Чем рискуют продавец и покупатель?

Риски для продавца и покупателя могут возникнуть в случае несоблюдения требований законодательства по оформлению сделок с жильем, приобретенным за счет средств МСК. В большинстве случаев проблем с продажей имущества можно избежать, проверяя достоверность и правильность оформления документации.

Риск для покупателя жилья, приобретенного за счет материнского капитала, появляется в том случае, если владелец сертификата не выделил супругу и детям имущественные доли в данной квартире, либо квартира оформлена на обоих родителей, а дети не включены в состав собственников. Такая ситуация может возникнуть при нарушении обязательства о наделении долями несовершеннолетних детей после погашения ипотеки, если материнский капитал был направлен покупку жилья по ипотечному кредитованию, или сдаче квартиры в новостройках в эксплуатацию при приобретении по долевому участию.

В обоих случаях иски о восстановлении нарушенных прав могут предъявить органы опеки и попечительства или дети в течение трех лет с момента достижения совершеннолетнего возраста. В таком случае покупатель может лишиться приобретенной собственности.

Риск продавца при этом заключается в привлечении его к административной ответственности и необходимости возмещения убытков, понесенных при расторжении сделки. Также покупатель может потребовать от продавца возвращения задатка, полученного при заключении предварительного договора, в двойном размере в случае отмены сделки.

Это интересно:  Громовский материнский капитал 2019 год

Главное условие – разрешение органов опеки

Соблюдение прав ребенка при оформлении сделок с недвижимостью контролируются органами опеки и попечительства. Главным условием для продажи недвижимости при наличии несовершеннолетних детей является разрешение данных органов.

При обращении в органы опеки потребуется подтвердить, что после продажи жилых помещений условия проживания несовершеннолетних детей не ухудшатся. Такими подтверждениями могут служить:

  • одновременная покупка нового жилья с выделением равноценной доли детям;
  • последующее приобретение жилья, в том числе при переезде в другой регион, с предоставлением обязательства о выделении равноценной доли;
  • зачисление денежной суммы, равноценной размеру доли несовершеннолетнего ребенка, на лицевой счет, открытый на его имя.

Для получения разрешения необходимо подать в орган опеки по месту жительства заявление о намерении совершения сделки по продаже жилья. К нему прилагаются документы:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о рождении каждого ребенка или паспорта детей старше четырнадцати лет;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на продаваемое жилье;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • предварительный договор на покупку нового жилья или обязательство о выделении в нем доли ребенка;
  • заявление о согласии на сделку от детей старше четырнадцати лет.

Другие обязательные условия совершения сделки

Согласно условиям использования средств МСК, приобретенное жилое помещение оформляется в общую долевую собственность родителей и детей. При этом размер доли в данном жилье должен быть определен для каждого члена семьи.

Квартира может быть оформлена на владельца сертификата или обоих родителей, не включая детей в состав собственников, в случае оформления ипотеки или приобретения квартиры по долевому участию в новостройках. В этих случаях выделение долей проводится в течение шести месяцев после снятия обременения при погашении ипотеки или сдачи квартиры в эксплуатацию по завершении строительства дома.

Продажа квартиры без выделения долей детям возможна, если им будет предоставлена площадь в другом жилом помещении. Другим жильем может служить квартира, купленная взамен продаваемой. Также дети могут наделяться долями в жилом помещении, уже имеющемся в собственности родителей или родственников.

Если квартира была приобретена по ипотечному договору, обременение снимается после полного погашения ипотеки. В этом случае потребуется получить разрешение кредитной организации на ее продажу. Покупателю нужно принять обязательства по оплате задолженности. Далее он переводит на счет банка денежные средства в размере первоначального взноса, перезаключает договор на свое имя, оплачивает остаток ипотечного долга, снимает обременение и переоформляет недвижимость на себя.

Необходимые документы и порядок действий продавца

Для оформления сделки по продаже жилья, приобретенного за счет материнского капитала, необходимо собрать пакет документов. Потребуются:

  • документы, удостоверяющие личности всех собственников жилья;
  • выписки из ЕГРН;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • подтверждение снятия с учета всех зарегистрированных лиц;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Через какое время можно продать купленный на материнский капитал дом? Срок для продажи жилых помещений, купленных на средства МСК, не ограничены нормативными документами. Такие сделки предусматривают одновременное приобретение нового жилья. Приобрести жилье можно разными способами: купить за счет средств от продажи предыдущей квартиры, построить дом, вложив полученные средства. Действия продавца при продаже квартиры осуществляются в следующем порядке:

  • поиск покупателя квартиры, приобретенной за счет средств материнского капитала;
  • определение варианта приобретения нового жилья с соблюдением прав несовершеннолетних детей;
  • заключение с продавцом предварительного договора;
  • получение разрешения в органах опеки и попечительства;
  • оформление договоров на продажу и покупку недвижимости;
  • регистрация сделок в Росреестре;
  • предоставление копий правоустанавливающих документов в органы опеки.

Можно ли обменять жилье, купленное за материнский капитал?

Обмен жилья, купленного за материнский капитал, проводится в том же порядке, как и при продаже, описанном выше. При оформлении сделки заключается договор мены.

Жилье для обмена не должно ухудшать условия проживания несовершеннолетних детей. При обмене квартиры на частный дом органы опеки потребуют документы, подтверждающие наличие коммуникаций и соответствие санитарным нормам проживания.

Обменять дом, купленный на материнский капитал, на благоустроенную квартиру можно при соблюдении требования, предъявляемого к размеру доли ребенка. Она должна быть равнозначной той, которая была ранее, а если площадь нового помещения больше продаваемого дома, то доля ребенка должна быть увеличена.

При обмене на жилье меньшей площади размер доли ребенка должен сохраниться. В данном случае должна быть уменьшена доля родителей.

В исключительных случаях обмен жилья может быть проведен без учета требований к условиям проживания. Допускается это при необходимости оплаты дорогостоящего лечения ребенка. При этом лечебное учреждение должно иметь соответствующую лицензию.

Статья написана по материалам сайтов: cursinfo.com, sempravorf.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий