Можно продать квартиру купленную на материнский капитал 2019 год

Как продать квартиру купленную на материнский капитал и не будет ли это считаться нарушением действующего законодательства, интересует многих граждан нашей страны. Подобные сделки разрешены законом, при этом для них свойственны свои нюансы оформления.

Содержание

Тонкости покупки квартиры за маткапитал

Покупка квартиры с использованием материнского капитала разрешена при соблюдении следующих условий:

  • Семья становится собственником всей площади (приобретение только части запрещено).
  • Недвижимость разделяется на равные доли между всеми членами семьи.

Последний пункт является наиболее важным, поскольку он подразумевает выделение долей несовершеннолетним детям. Если взрослые члены семьи могут отказаться от причитающихся им частей в пользу другого лица, обойти выделение доли ребенку невозможно. Это является основополагающим условием покупки квартиры с использованием маткапитала, и именно в этом заключается сложность ее продажи.

Выделить долю несовершеннолетнему семья обязана в первые шесть месяцев после переоформления квартиры. Выполнение данного обещания подкрепляется составлением обязательства в нотариальной конторе. Нарушение может привести к открытию уголовного дела, аннулированию сделки купли-продажи и необходимости возврата государству всех потраченных с сертификата МК средств.

Когда можно продать квартиру, купленную за маткапитал

Продать квартиру, купленную за маткапитал, новые владельцы могут в любое время. Минимальных сроков здесь не существует. При этом, продать недвижимость разрешено:

  1. После выделения долей всем членам семьи.
  2. До выделения долей несовершеннолетним детям.

Выделение долей считается обязательным, однако его можно обойти при условии предоставления детям в собственность части другого имущества, равной или больше, купленного за МК, по площади. То есть, продажа квартиры не должна нарушить права несовершеннолетних.

Поскольку доли в квартире принадлежат детям, родителям придется обратится в органы опеки для получения разрешения на ее продажу. Если доли не выделены, можно получить отказ. Это практикуется во многих регионах. Органы опеки могут потребовать в самом начале выделить доли детям, а далее уже выдадут разрешение на продажу недвижимости. Не исключен вариант открытия отдельного счета на имя детей, на который будут положены средства, вырученные за продажу их долей. Однако, это не выгодно для родителей, поскольку в таком случае они не смогут воспользоваться деньгами до совершеннолетия детей, т.е. расчет ими за покупку другой недвижимости будет исключен.

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что семье лучше заранее позаботится о выделении долей несовершеннолетним. Это позволит гарантировать получение разрешения на продажу квартиры от органов опеки.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Поскольку срок действия разрешительной документации ограничен временными рамками, запросить его получение стоит после того, как найдется покупатель на квартиру, а также будет присмотрена новая недвижимость для покупки.

Разрешение выдается на основании письменного заявления родителей. В нем указывается предполагаемая дата продажи квартиры. При этом, сотрудники органов опеки должны провести разговор с совершеннолетними членами семьи, а также детьми, возрастом от 14 лет.

К заявке, необходимо приложить:

  • Паспорта родителей.
  • Свидетельства о рождении детей.
  • Паспорта детей от 14 лет.
  • Письменное согласие детей, которым исполнилось 14 лет, на продажу их доли.
  • Свидетельство о браке (разводе).
  • Правоустанавливающую документацию на продаваемое и приобретаемое жилье.
  • Предварительный договор купли-продажи нового жилья.

Сотрудникам органов опеки понадобятся как оригиналы, так и копии документов. Присутствие детей, достигших возраста 14 лет, при оформлении разрешения обязательно.

После приема документов, сотрудники опеки должны убедится в прозрачности намерений родителей, исключив вероятность мошеннических действий с их стороны. Новая недвижимость, которая частично перейдет в собственность несовершеннолетний, взамен старой, должна быть пригодной для проживания.

Получить отказ в выдаче разрешения на продажу квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, можно в случае:

  1. Покупки новой недвижимости в рассрочку.
  2. Уменьшения доли ребенка в новой недвижимости.
  3. Несоответствия приобретаемой недвижимости жилищным нормам.
  4. Регистрация в новой недвижимости посторонних людей, не имеющих никакого отношения к семье.

Приобретаемая квартира, как и предыдущая, должна быть разделена на доли. Их размер не может быть меньше долей в продаваемой недвижимости. Как и в случае с покупкой предыдущей квартиры, родители могут составить обязательство на выделение долей детям, либо оформить их сразу в процессе перерегистрации права собственности.

После проверки документов и приобретаемого жилья, сотрудники опеки принимают решение об одобрении продажи квартиры, купленной за МК, либо отказе. В случае положительного ответа, через две недели, разрешение будет выдано на руки родителям.

Оформление продажи квартиры, купленной на МК

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала формально не отличается от продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям. Родителям следует действовать в следующей последовательности:

  • Найти покупателя на квартиру, купленную за МК.
  • Найти новую недвижимость (квартиру, частный дом), аналогичной старой квартире площади или больше нее.
  • Получить разрешение на продажу квартиры, приобретенной за маткапитал, в опеке.
  • Оформить два договора купли продажи. Один – на старую квартиру, второй – на новую.
  • Зарегистрировать сделки в Росреестре.

В процессе оформления права собственности на новую недвижимость, не стоит забывать о выделении долей детям. Органы опеки вправе проверить выполнение данного обязательства. Если оно не будет выполнено, не исключено аннулирование договоров в судебном порядке. В этом случае, в роли инициатора судебного разбирательства выступит уполномоченный сотрудник опеки.

Оформление договоров и регистрации сделки в Росреестре потребует присутствия всех членов семьи, старше 14 лет. Напомним, что дети, получившие паспорт, должны будут написать письменное разрешение на продажу своей доли в квартире.

Список документов, необходимых для продажи квартиры, купленной за МК

Продажа квартиры, купленной за МК, потребует предоставления оригиналов и копий следующего списка документов:

  1. Паспортов родителей и детей, достигших возраста 14 лет.
  2. Свидетельств о рождении детей до 14 лет.
  3. Правоустанавливающей документации на недвижимость.
  4. Разрешения от опеки.
  5. Письменное разрешение, написанное детьми, старше 14 лет.

При регистрации сделки в Росреестре, новому покупателю квартиры потребуется оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей. Бывшим собственника квартиры, после покупки нового жилья, также придется столкнуться с оплатой данной суммы.

Не возникнут ли проблемы с продажей квартиры, купленной за МК

Закон разрешает продавать квартиры, купленные за маткапитал, при условии выделения равноценных долей в другой недвижимости несовершеннолетним детям. Это правило нельзя обойти. Его нарушение приведет к открытию на родителей уголовного дела.

Подойдя к продаже квартиры, купленной за МК, правильно, совершеннолетние члены семьи могут не бояться наступления юридической ответственности.

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал?

Актуальность статьи: март 2019 г.

После рождения или усыновления второго малыша семья получает весьма ощутимую финансовую поддержку государства — материнский капитал. Его предлагается потратить на образование подрастающих детей, значительное увеличение будущей маминой пенсии или улучшение некомфортных жилищных условий. Как свидетельствует статистика, именно последний вариант используют чаще всего более 90% российских семей.

Полученный сертификат позволяет решить самую наболевшую проблему — отсутствие собственного жилья. Однако нередко возникают ситуации, когда требуется продать вожделенную недвижимость — для покупки большей по площади квартиры, при обнаружении скрытых дефектов, необходимости переезда в другой район или город. Возникает волнующий вопрос, а можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал, и если да, то как лучше это сделать в строгом соответствии с российским законодательством.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По существующему законодательству, статье 2 пункта 36 ГК РФ, без особого разрешения органов попечительства и опеки продать купленную на семейный сертификат квартиру нельзя. Разрешая использовать материнский капитал для приобретения или же улучшения жилья, закон ставит единственное, но важное условие — все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь доли в покупаемой квартире. Это означает, что даже малолетние дети превращаются в собственников, и продать эту квартиру возможно лишь после уведомления о предстоящей сделке соответствующих инстанций.

Это интересно:  Купля квартиры материнский капитал через мфц 2019 год

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому для получения положительного ответа по поводу предстоящей продажи квартиры, купленной с использованием семейного сертификата, потребуется доказать, что:

  • дети не лишатся своей доли в праве собственности;
  • жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.

Игнорируя выполнение этих условий и совершая продажу-покупку жилья без разрешения, можно остаться без новой квартиры по причине аннулирования сделки.

Получение разрешения на продажу и необходимые для этого документы

По закону продажа приобретенной на семейный сертификат квартиры происходит в присутствии представителей органов опеки или при наличии разрешения этого органа, о получении которого следует побеспокоиться заранее. Если квартира продается для улучшения жилищных условий, что будет подтверждено документально, или для внесения полученных от продажи денег на счет ребенка, сдаваемого в детский дом, препятствий для выдачи разрешения ждать не стоит. Родителям стоит лишь написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. заявление родителей или опекунов, написанное собственноручно по утвержденной форме, и, при необходимости, документ, подтверждающий отсутствие родителей (справка из мест лишения свободы, свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав);
  2. свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и паспорта взрослых;
  3. ответственное заявление взрослых членов семейства об их согласии на участие в предстоящей сделке ребенка;
  4. документ об оценочной стоимости недвижимости;
  5. документы на квартиру;
  6. справка о несуществующей задолженности по коммунальным платежам.

При желании обменять квартиру на частный дом, потребуется предоставить документы о наличии коммуникаций и качестве материала, из которого он построен. Если все документы в порядке, разрешение выдается в установленные законом сроки.

Если жизненные обстоятельства заставляют менять квартиру на другую, меньшей площади, разрешение для проведения сделки выдается только при условии сохранения за ребенком аналогичной по площади доли. В таком случае доли остальных членов семьи могут уменьшиться. В случае, если обмен на более маленькую квартиру связан, например, с необходимостью получения денег на лечение ребенка, органы опеки идут навстречу, но только при наличии подтверждающих документов.

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку

Если готовящаяся к продаже квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса, а новая недвижимость будет покупаться тоже в кредит, могут возникнуть некоторые трудности при получении разрешения на продажу. В данной ситуации, при оформлении кредитного договора, новое жилье становится предметом залога. Если кредит не погашается, квартира должна быть выставлена на реализацию, а факт наличия прописанных в ней детей этому препятствует. Или же приобретаемая квартира еще не достроена, и оперативно выделить детские доли не представляется возможным.

Проблема встречается довольно часто и вполне решаема. Родители должны заверить в нотариальной конторе обязательство о том, что несовершеннолетним детям будут выделены их доли не позднее, чем через полгода после погашения ипотеки или сдачи жилья в эксплуатацию.

К сожалению выполнение данного обещания контролируется не на должном уровне из-за наличия слишком большого количества причастных к сделке инстанций: рос.реестр, пенсионный фонд, органы опеки. В результате, в силу различных причин, обязательство остается лишь на бумаге, а дети лишаются гарантированного государством жилья. Но в данном случае наиболее пострадавшими могут оказаться даже не они, а покупатели квартиры.

Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью семейного сертификата

Задумываясь над вопросом, как продать квартиру купленную на материнский капитал, следует не просто побыстрее оформить сделку, но и просчитать все возможные риски при несоблюдении некоторых требований российского законодательства.

Несоблюдение права детей на жилье может привести к плачевным последствиям. После достижения совершеннолетия у них есть три года на то, чтобы обратиться в суд по поводу признания сделки по продаже жилья недействительной из-за лишения их законной доли. Самым неприятным данный факт будет для покупателей недвижимости. В случае аннулирования сделки, они обязаны будут вернуть квартиру прежним владельцам. Те, в свою очередь, должны возвратить полученные за жилье деньги, но, в случае их отсутствия, могут выплачивать оговоренную сумму по частям.

Чем это грозит покупателю? Мало того, что ежегодная инфляция в значительной мере уменьшила значимость денежной массы, да еще и ту придется ожидать неизвестно сколько. Неутешительным является и тот факт, что, для уменьшения обязательных налогов, реальная стоимость квартиры иногда занижается. Стоит лишь пожалеть участников сделки, но опять в большей степени покупателя. В случае, если это жилье было у покупателя единственным, он реально рискует остаться просто на улице.

Как ускорить продажу квартиры?

Желая улучшить жилищные условия путем продажи купленной на материнский капитал квартиры и приобретения иной с использованием сертификата на другого ребенка или без него, лучше всего обе сделки проводить одновременно. В этом случае получить разрешение от органов опеки будет значительно легче и быстрее.

Соблюдение законодательных норм и правил гарантирует отсутствие каких-либо сложностей и сделки можно будет оформить в кратчайшие сроки. Желательно только принять во внимание немаловажный факт — если предлагаемая к продаже квартира была приобретена ранее, чем 3 года назад, а стоимость ее больше, чем один миллион рублей, налог при продаже будет существенно выше. Поэтому, если нет особой необходимости, желательно немного подождать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

При намерении продать квартиру, купленную на средства маткапитала, необходимо соблюдать имущественные интересы детей. Иначе в проведении сделки купли-продажи представители органов опеки вынесут отказ. Если жилье приобреталось посредством оформления ипотечного кредитования, положительное решение необходимо получать и от банка. Рассмотрим, как продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Основные сведения

Процедуру продажи жилья затрудняет регистрация права собственности. Оно делится между всеми членами семейства – даже маленькими детьми. В отношении жилья оформляется долевая собственность, которая усложняется наличием имущественных интересов несовершеннолетних.

Таким образом, продать квартиру и переехать к родственникам не получится – необходимо обеспечить детей жильем.

При проверке документов работники органов опеки выясняют следующие факторы:

  • не лишаются ли несовершеннолетние личной доли в жилье;
  • соответствуют ли условия проживания в новой квартире установленным законом нормам, не ухудшаются ли они после переезда.

Если дети уже достигли совершеннолетия, то обращаться к работникам органов опеки не потребуется – сделка будет проведена в кратчайшие сроки.

  • Москва: +7 (499) 577-00-25 доб. 532
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 425-66-30 доб. 532
  • Федеральный: +8 (800) 350-23-69 доб. 532

Как получить положительное решение от органов опеки

Задача представителей органов опеки – убедиться в том, что несовершеннолетние будут проживать в новой квартире на условиях, которые не хуже предыдущих, а также получат свои доли в причитающихся им размерах.

1. Порядок действий

Родителям потребуется прийти в отделение органа опеки, который входит в состав муниципальной администрации. В крупных городах – например, в столице или в Санкт-Петербурге – за каждым районом закреплен специальный отдел. Предварительно требуемый адрес необходимо уточнить.

Далее родители заполняют заявление с просьбой оформить дозволение на продажу жилья, приобретенного на маткапитал. Когда родители планируют продать квартиру и купить другую, следует указать информацию о распределении долей в обоих жилых помещениях. О том, как грамотно заполнить заявление, можно спросить у работников учреждения. Помарки и исправления недопустимы.

После этого родители подписывают заявление и прикладывают к нему пакет собранной документации.

2. Необходимые документы

К требуемым документам относятся следующие:

  • заявление, составленное родителями несовершеннолетних или их опекунами;
  • если детям исполнилось 14, заявление потребуется и от них, а если им уже есть 10 – письменное согласие на проведение сделки;
  • свидетельство о регистрации или расторжении супружеских отношений;
  • документы на обе квартиры – и на продаваемую, и на покупаемую;
  • справка об отсутствии долгов по коммуналке;
  • справка об оплаченных налогах.

Заявление и пакет документов рассматриваются в течение месяца, но если все в порядке, то положительное решение может быть выдано и раньше. Составленное в письменной форме дозволение содержит в себе решение руководителя муниципалитета и его подпись.

В течение месяца после регистрации сделки купли-продажи родителям потребуется предоставить работникам органов опеки документацию, которая устанавливают факт перехода прав собственности.

Способы продажи жилья

Отечественное законодательство устанавливает следующие легальные способы продажи жилья, приобретенного на маткапитал.

1. Определение одинаковых долей детям

После продажи несовершеннолетние получают доли в новом жилье, которые по размерам такие же, что и в прежнем. Условия проживания тоже должны быть как минимум одинаковыми.

Это интересно:  Покупка доли квартиры через материнский капитал 2019 год

Чтобы воспользоваться этим способом, необходимо найти желающего приобрести жилье, а также застройщика, у которого будет куплена новая квартира. Далее оформляются 2 предварительных договора – с продавцом и покупателем – которые предоставляются на рассмотрение работникам органов опеки.

2. Размещение денежных средств

В этой ситуации родители или опекуны размещают деньги на счетах, которые зарегистрированы в банке на детей. Сумма средств должна быть такой же, что и стоимость детских долей.

Потребуется оформить справку о стоимости доли и вручить ее работникам органов опеки. Проводить оценку долей не нужно.

После того как от органов опеки было получено согласие, можно размещать на счетах денежные средства – но не раньше.

3. Изменение размера долей

В подобном случае потребуется обратиться к оценщику и получить у него справку о стоимости доли в продаваемой квартире. Стоимость должна быть занижена в разрешенных пределах.

После этого нужно оформить аналогичную справку по другой квартире, где доли для детей в допустимых пределах завышены.

Можно ли продать квартиру и построить дом

Отечественное законодательство отвечает на данный вопрос отрицательно. Существует ограниченный перечень ситуаций, при которых допускается продать приобретенную на маткапитал квартиру, и главное основание – это приобретение жилья, которое является более комфортным и просторным.

Родители не имеют возможности убедить работников органов опеки в том, что планируемый ими дом действительно будет соответствовать всем нормам и требованиям законодательства. По этой причине добиться от данного учреждения положительного решения на продажу квартиры и последующее строительство дома не удастся.

Как продать ипотечную квартиру, приобретенную с маткапиталом

Часто при оформлении ипотеки первоначальный взнос погашается средствами маткапитала. Деньги с сертификата могут быть использованы и на частичную оплату задолженности.

Вследствие этого в связи с продажей ипотечной квартиры родителям потребуется получить положительное решение от двух учреждений – от банка и органов опеки.

Помимо этого, придется найти покупателя, который готов на подобных условиях приобрести жилье и погасить задолженность.

Если покупатель найден и все требуемые решения получены, покупатель совершает следующие действия:

  • Переводит на банковский счет денежные средства в том размере, которого достаточно для погашения первого взноса;
  • Переоформляет кредитный договор на себя и принимает все финансовые обязательства, связанные с ежемесячными платежами до того момента, как задолженность не будет погашена в полном объеме;
  • После погашения долга с квартиры снимается обременение, и покупатель переоформляет жилье на свое имя.

Что касается продавца, то с момента заключения договора о купле/продаже он избавляется от ежемесячных финансовых обязательств перед банком.

Необходимо принимать в учет такой факт: стоимость ипотечной квартиры меньше рыночной, поэтому родители несовершеннолетних потеряют в денежных средствах.

Что делать, если подходящее жилье пока не найдено

В подобной ситуации потребуется обеспечить имущественные права детей следующими способами:

  • Обратиться к сотруднику нотариального агентства и составить у него документ, который подтверждает выделение детям доли в течение 6 месяцев с того момента, как купленная квартира будет заселена (если сделка купли-продажи проводится без выделения долей);
  • Указать другое жилье, где дети получат свою часть;
  • Доказать тот факт, что родители планируют перевести на детские счета денежные средства, размер которых соответствует причитающейся им доли квартиры;
  • Предоставить документы, доказывающие тот факт, что денежные средства, вырученные с продажи квартиры, будут потрачены на дорогое лечение или обучение несовершеннолетнего.

В следующих ситуациях родители рискуют получить от работников органов опеки отказ в одобрении сделки:

  • в квартире, которую планируется приобрести, будет прописано больше людей, чем в старом жилье, и в итоге площадь на каждого человека меньше допустимой;
  • собственник, продающий квартиру, отказывается выписываться непосредственно после проведения сделки купли-продажи;
  • для приобретения новой квартиры используется ипотечное кредитование или рассрочка (жилье находится в залоге у банка, и при возникновении финансовых затруднений родители вместе с детьми лишатся квартиры – а отечественное законодательство этого допустить не может).

Многих родителей интересует, есть ли способы ускорить проведение сделки купли-продажи. Но единственный способ быстро продать квартиру заключается в одновременном оформлении двух договоров – о продаже и о покупке жилья.

А если детям скоро исполнится 18, то стоит подождать, пока они не достигнут совершеннолетия – в этом случае обращаться к работникам органов опеки не потребуется, и продать квартиру можно будет в оперативном порядке.

Есть ли риски для покупателей

Продажа квартиры, купленной на маткапитал, – сложная процедура, поскольку для покупателей существуют объективные риски.

  • Проведенную в обход госорганов сделку признают незаконной, после чего оспорят. После признания продажи незаконной и недействительной родители должны вернуть все ранее вырученные денежные средства. Покупатель получит только ту сумму, которую он уплатил за квартиру самостоятельно, – а стоимость жилья на момент судебного постановления может существенно вырасти. Если у продавца в этом случае не окажется требуемых денег, то он ежемесячно будет отчислять посильные суммы, что растянется на много лет.
  • Несовершеннолетние собственники, чьи имущественные права продажа квартиры нарушила, инициируют судебное разбирательство. Период давности обращения составляет 3 года после достижения совершеннолетия, то есть собственники могут обратиться в суд до 21 года.

Чтобы обезопасить себя, покупателю потребуется проводить тщательную проверку квартиры, а это занимает много времени. Нередко приходится обращаться к юристам и риелторам – специалисты отследят историю недвижимости и подготовят все необходимые документы.

Подводим итоги

Продажа квартиры, приобретенной посредством маткапитала, представляет собой длительную и непростую процедуру. Ситуация усложняется, если жилье находится в ипотеке. Проблема состоит не только в сборе объемного пакета документов и получении положительного решения от работников органов опеки (а в случае с ипотекой – от банка), но и в поиске подходящего покупателя, который готов приобрести жилье на подобных условиях.

Покупатель такой квартиры рискует столкнуться со значительными проблемами в будущем. Например, если имущественные права детей были нарушены, то они вправе инициировать судебное разбирательство в течение 3 лет с момента достижения 18-летнего возраста.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: советы и рекомендации

Многих интересует, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал. Это весьма актуально, потому что со временем необходимо расширяться.

Однако существуют некоторые ограничения при реализации подобной недвижимости. Тем не менее продать ее возможно.

Чтобы соблюсти действующее законодательство, рекомендуется обращаться в агентство недвижимости. Специалисты всегда знают о последних изменениях в правилах реализации подобного жилья, поэтому помогут оформить сделку правильно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

Продажа квартиры, купленной с использованием маткапитала

Существует два нюанса при реализации подобной собственности:

  1. если все члены достигли совершеннолетия на момент совершения сделки;
  2. если есть несовершеннолетние лица на момент продажи жилья.

Необходимо рассмотреть все возможные нюансы более подробно.

Отсутствие несовершеннолетних

В данном случае проблем с реализацией недвижимости нет, так как все стороны имеют право самостоятельно распоряжаться своими долями. Таким образом, участники сделки могут сами распоряжаться своим имуществом.

Поэтому квартира продается в соответствии с нормами действующего законодательства одним из следующих образов:

  • за наличный расчет;
  • с применением банковского капитала;
  • с использованием государственных денег (материнский капитал и другие субсидии).

Также возможно подарить жилье третьему лицу или осуществить реализацию при помощи договора обмена. Риелтор может подробно рассказать, как именно возможно реализовать недвижимость в данном случае.

При наличии детей

При наличии в семье лиц, которым на момент продажи не исполнилось 18 лет, необходимо осуществлять продажу через органы опеки.

Дети должны получить доли в имеющемся жилье.

На самом деле родители обязаны выделить их в течение 6 месяцев после выплаты ипотеки, если жилье находилось в залоге у банка.

Или в течение этого срока после заключения соглашения о разделе имущества. Данное соглашение заверяется у нотариуса, после чего необходимо обращаться в МФЦ или отделение Росреестра для совершения записи о выделении детям долей.

Необходимо понимать, что сделки по продаже имеющейся и покупке новой квартиры должны происходить параллельно друг другу.

Если органы опеки одобрят сделку, то можно ее совершать. Поэтому риелторы предусматривают в договоре возможность возврата совершенных взаиморасчетов между всеми членами сделки. Также они рекомендуют те объекты, сделка с которыми практически точно будет одобрена.

О том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, читайте в статье.

Условия продажи

Закон предусматривает несколько возможных сценариев продажи недвижимости, которая приобреталась на средства маткапитала:

  1. необходимо согласие от всех совершеннолетних членов семьи на реализацию объекта;
  2. так как несовершеннолетние не могут самостоятельно принимать решение, то его принимают за них их родители;
  3. важно, чтобы органы опеки одобрили совершение сделки;
  4. необходимо, чтобы интересы и права детей не были ущемлены во время продажи одного жилья и покупки другого;
  5. сохранение долей за несовершеннолетними гарантирует, что они не будут ущемлены в своих правах и получат равноценную долю после приобретения нового жилья.
Это интересно:  Квартиры в брянске за материнский капитал 2019 год

Специалисты отдела опеки обращают внимание на ряд нюансов во время принятия решения о возможности осуществления сделки:

  • общая площадь имеющегося и нового объекта недвижимости (новое жилье должно обладать такой же или большей площадью, но не меньшей);
  • состояние инфраструктуры;
  • наличие школ и больниц в непосредственной близости к новому жилью.

Если планируется переезд в другой город, то необходимо, что он был более развитым и успешным. Будет проблематично получить разрешение на переезд из Санкт-Петербурга в Барнаул.

Исключение – это необходимость сменить климат по рекомендации врачей или значительное увеличение жилищной площади в результате совершения сделки.

Способы

Сегодня закон предусматривает несколько способов реализации такого жилья:

  1. Предоставление долей в новой квартире с учетом, что условия проживания эквивалентны или лучше по сравнению с имеющейся квартирой. В данном случае необходимо осуществлять покупку новой и продажу старой квартиры одновременно, получив перед этим разрешение от отдела опеки, который находится в районной администрации;
  2. Разместить на банковских счетах денежные средства, размер которых эквивалентен стоимости долей детей в имеющейся квартире. Важно, чтобы это было два разных счета, открытых на имя каждого из ребенка. Получив справку о стоимости долей в оценочной компании, необходимо предоставить ее в отдел опеки. Также потребуется выписка из банка, подтверждающая факт открытия счетов;
  3. Предоставление уменьшенной доли детям. Такое возможно, если стоимость долей в новом жилье выше, чем стоимость в имеющемся. Справка от оценочной компании на стоимость обоих объектов может подтвердить эквивалентную их стоимость, несмотря на уменьшение площади.

Не рекомендуется выдавать несовершеннолетним большие доли, так как в дальнейшем это может привести к ряду проблем во время дальнейшей продажи жилья.

Согласно действующему законодательству, необходимо будет продавать недвижимость с участием несовершеннолетних только через органы опеки. Они следят, чтобы родители не ущемили своих детей в их имущественных правах.

Получение согласия органов опеки

Для того, чтобы выйти на сделку в данном случае необходимо:

    собрать полный пакет документов.

Туда входят:

  1. бумаги, подтверждающие факт собственности на жилье;
  2. предварительные соглашения купли-продажи на обе сделки;
  3. свидетельства о браке и рождении детей;
  4. паспорта родителей или иных законных представителей.
  • сведения об оценочной стоимости жилья;
  • выписка по счету из управляющей компании об отсутствии долга;
  • заявление от родителей или законных представителей несовершеннолетних на участие детей в сделке, которое заполняется в присутствии специалиста.
  • Оно составляется в свободной форме на листе формата A4. В нем необходимо указать:

    1. ФИО родителей и детей;
    2. адрес имеющегося жилья, купленного на средства материнского капитала;
    3. адрес нового жилья, которое планируется купить;
    4. размер долей, которые дети получать в результате осуществления сделки.

    Образец заявления в органы опеки о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего и согласие родителей на совершение сделки с участием несовершеннолетнего.

    Рассмотрение заявления происходит в течение 14 дней. Если оно будет готово раньше, то специалисты сами звонят, чтобы можно было приехать за согласием.

    Обычно при подаче заявления присутствует продавец, который предоставляет документы на свое жилье самостоятельно. Однако он может передать их покупателю, чтобы он самостоятельно все выполнил.

    Согласно действующим требованиям, оба родителя или иные законные представители должны присутствовать в органах опеки вместе.

    О том, как продать квартиру, купленную на средства материнского капитала, смотрите в видеоролике:

    Как продать жилье, купленное в ипотеку?

    По закону, когда недвижимость покупалась в ипотеку, необходимо действовать по одной из трех схем, в зависимости от того, что предпочтительнее:

      осуществить полное досрочное гашение ипотеки и снять обременение для продажи жилья по рыночной цене без дополнительных ограничений;

    О том, как досрочно погасить ипотеку, узнайте здесь.

    Но если использовался простой потребительский кредит, то всего этого можно избежать, так как он не предполагает предоставление залога.

    Оценочная стоимость нового залога не должна быть меньше стоимости действующего.

    Во время покупки нового жилья дети обязаны быть прописаны вместе с родителями. На основании ст. 20 ГК РФ, несовершеннолетние должны быть зарегистрированы с одним из родителей.

    При отсутствии в результате смерти или лишения родительских прав, необходимо осуществлять регистрацию с законным представителем.

    О том, как и где прописать ребенка, читайте тут.

    Можно ли продать квартиру до выделения детям долей и купить другую?

    Да, такое возможно. Сегодня нет контролирующего органа, который следил бы за строгим исполнением обязательств родителей перед детьми о выделении доли в течение 6 месяцев.

    Поэтому многие это делают уже после покупки нового жилья.

    По закону проведение сделки возможно в любой момент, не зависимо от наличия долей у каждого члена семьи. Но если в сделке присутствуют лица до 18 лет, то она должна осуществляться с разрешения органов опеки.

    Если родители гарантируют выделение аналогичных по стоимости или площади долей в новом объекте недвижимости, то не обязательно это делать в имеющемся жилье.

    Когда жилье оформлено на одного из членов семьи необходимо обязательно оформлять нотариальное согласие супруга на его продажу и на выделение детям доли в новом объекте.

    Также стоит помнить, что на реализацию обязательства отводится 6 месяцев. Если родители собираются продать жилье раньше этого срока, то на законных основаниях можно выделить детям в собственность квадратные метры после регистрации сделки.

    Однако необходимо известить об этом специалистов отдела опеки. Обычно они идут навстречу.

    Необходимо составлять обязательство у нотариуса только при покупке жилья в ипотеку. Если используются свои накопления и материнский капитал, то данное требование отсутствует.

    Процедура продажи квартиры без обременения

    Первоначально органы опеки должны одобрить совершение сделки.

    Это делается путем предоставления документов на продаваемое и покупаемое жилье, куда должен входить договор купли-продажи, заверенный нотариусом или договор обмена.

    Сам процесс достаточно простой. Он заключается в следующем:

    1. оформление предварительных соглашений на продажу своей и покупку новой квартиры;
    2. предоставления необходимых бумаг специалистам отдела опеки;
    3. выход на сделку;
    4. сдача документов в МФЦ или Росреестр;
    5. получение выписки из ЕГРН;
    6. предоставление документов в органы опеки.

    В один день должно произойти 2 сделки: продажа своего жилья и покупка нового.

    Соглашение о разграничении долей рекомендуется сдать в Росреестр с остальными документами, чтобы потом не пришлось снова платить госпошлину и собирать бумаги.

    После этого сделка считается завершенной. Чтобы все было сделано правильно, рекомендуется обратиться в агентство недвижимости. Это снизит риск ошибки, которая может повлечь за собой признание сделки ничтожной.

    О том, сколько стоят услуги агентства недвижимости при совершении сделки купли-продажи жилья, читайте в нашей статье.

    Если родители в разводе

    Иногда реализация квартиры происходит после развода родителей. В этом случае есть несколько сценариев осуществления сделки:

    • отказ одного из родителей от своей доли в пользу детей;
    • осуществление продажи жилья таким образом, что каждая сторона участвует в сделке, после чего раздел денег происходит в добровольном порядке или на основании соглашения.

    Если одна из сторон не соглашается на продажу жилья, то реализовать его невозможно. В судебном порядке заставить собственника продать свою долю тоже нельзя, поэтому необходимо договариваться между собой.

    Как ускорить процесс продажи?

    Есть несколько способов ускорить процесс продажи, а именно:

      Заранее прописаться вместе с детьми к родственникам и выделить несовершеннолетним доли, чтобы квартиру можно было продать без участия сотрудников отдела опеки.

    После покупки новой недвижимости можно прописаться в новом месте и отказаться от долей у родственников, выделив их в купленной квартире;

  • Проверить документы, и заранее заказать дубликаты недостающих в случае потери;
  • Снизить стоимость своего объекта, чтобы быстрее найти покупателя.
  • Необходимо понимать о необходимости оплаты налога, если жилье было приобретено до января 2016 г. и в собственности менее 3 лет. При этом, если квартира приобретена после января 2016 г, то 5 лет (ФЗ № 382 от 29.11.2014 г).

    Данный закон был принят для того, чтобы снизить количество спекулянтов на рынке недвижимости, которые покупали жилье на первичном рынке и перепродавали его сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

    Все это позволит максимально быстро осуществить сделку с недвижимостью и начать жить в новой квартире или построить дом.

    Однако стоит помнить, что при переезде в индивидуальный дом специалисты отдела опеки внимательно изучают развитость инфраструктуры. Процент одобрения таких сделок значительно ниже.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Это быстро и бесплатно !

    Статья написана по материалам сайтов: kvartira3.com, propravo24.ru, kvartirgid.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий