Покупка квартиры с материнским капиталом доли детей 2019 год

Содержание

– Мы купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Получили маткапитал и погасили часть ипотеки им. У нас есть нотариально заверенное обязательство о том, что, когда мы погасим ипотеку, в течение шести месяцев должны выделить доли детям именно в этой квартире. На данный момент мы зарегистрировали собственность на себя, ипотека еще не выплачена. Мы хотим продать квартиру и купить другую. Многих, конечно, пугает, что в собственности будут дети и надо еще доказывать органам опеки, что покупаемая квартира будет лучше. Можно ли обойти обязательство? То есть погасить ипотеку, продать квартиру, купить новую квартиру и уже в ней выделить доли детям, тем самым исполнив обязательство, но в новой квартире?

Отвечает генеральный директор компании «Tor Estate» Андрей Петрунькин:

К сожалению, нет. Вам нужно сделать все последовательно, а именно: закрыть ипотеку, выделить доли, согласовать с опекой новую квартиру, провести сделку с выделением больших долей в новой квартире. Если Вы будете делать так, как Вы намереваетесь в данный момент, то могут возникнуть трудности в отношениях с опекой, могут появиться проблемы с прокуратурой при выявлении нарушений интересов несовершеннолетних или же трения с Пенсионным фондом, перечислявшим средства материнского капитала.

Отвечает генеральный директор юридической фирмы «Красников, Руденко, Павлов и партнеры» Сергей Руденко:

Ответ, конечно же, нет. Вам предоставили материнский капитал на определенных условиях: выделение детям долей в конкретной жилой площади, характеристики которой были заранее согласованы с Пенсионным фондом. Любые попытки нарушить эти условия будут незаконны и повлекут признание сделок с квартирой недействительными. Можно попытаться направить в ПФР запрос с просьбой согласовать выделение долей в другой квартире, но с большой долей вероятности Вам откажут, поскольку такая практика в ПФР не принята. Также на свой страх и риск Вы можете никому об этом не сообщать, если обязательство о выделении долей не видно в правоустанавливающих документах, но это порочный и противозаконный путь.

Единственный законный выход из ситуации исполнить обязательства, выделить доли детям и получить согласие органов опеки на продажу квартиры. В реальности это не так сложно, и многие покупатели, если они действительно заинтересованы в объекте, готовы ждать прохождения всех указанных процедур.

Отвечает юрист «CENTURY21 Россия» Дамир Хакимов:

Согласно п. 4 ст. 10 закона о материнском капитале (256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»), жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Процитированная норма сформулирована однозначно: поделить с детьми надо именно то жилье, которое приобретено с использованием материнского капитала. Вариант с передачей в собственность детей иного имущества (вторая квартира, купленное взамен новое жилье) не будет надлежащим исполнением закона. Если об этом узнают надзорные органы, государство обяжет возвратить средства материнского капитала. При этом факт приобретения другого имущества на имя детей формального значения не имеет и, скорее всего, не будет учтен. Если родители решат предоставить детям другое жилье, не продавая то, что приобретено на материнский капитал, то государство может понудить не к возврату средств, а к надлежащему исполнению закона, то есть определению долей. В результате родители вынуждены будут фактически второй раз оформить недвижимость на детей.

С точки зрения покупателя квартиры, приобретенной с материнским капиталом, отсутствие детей среди собственников это фактор риска. Ведь в будущем у нового владельца могут появиться проблемы вплоть до признания сделки недействительной по требованию обиженных детей (вероятность такого сценария невысока, но все же имеется). Поэтому продажа квартиры до распределения долей внимательного покупателя напугает больше, чем наличие детей среди собственников.

Отвечает президент МПОО «Законное жилье» Евгения Шумейко:

С момента получения сертификата о материнском капитале все действия по его реализации находятся под контролем Пенсионного фонда и органов опеки. Закон строго следит за соблюдением прав ребенка, потому провести такую сделку без участия этих инстанций в рамках правового поля нельзя. В любом случае необходимо действовать по правилам, иначе сделка купли-продажи может быть признана недействительной. По сути закон не устанавливает сроки, ограничивающие продажу купленного на маткапитал жилья, однако пункт выделения долей должен быть соблюден. Главное, что необходимо сделать, обратиться в органы опеки и предоставить обоснование продажи и покупки нового объекта, в котором должно быть доказательство того, что новая квартира лучше изначально купленной, имеет большую площадь и будет выгодна для ребенка. Если попечительский орган даст разрешение, сделка может быть совершена с условием обязательного выделения доли в новом жилье в тот же срок. Это единственный законный способ. Конечно, он влечет за собой довольно много хлопот, но, если Вы проведете всю процедуру и получите разрешение органов опеки, это поможет Вам соблюсти все нормы закона и даст возможность быстрее продать жилье. В данной ситуации у потенциальных покупателей не останется опасений по поводу сделки.

Это интересно:  Продать квартиру купленную с использованием материнского капитала 2019 год

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Игорь Зиневич:

Теоретическая возможность продать квартиру, не выполнив обязательство по выделению доли детям, существует. Но не стоит забывать, что Пенсионный фонд РФ контролирует целевое использование выделенных из казны денежных средств, и в рамках такого контроля вправе запрашивать информацию в различных органах и организациях, включая Росреестр.

Тот факт, что вместо первоначально приобретенной квартиры родители собираются разделить с детьми другую недвижимость, не является в глазах закона оправданием нарушения. Следовательно, все прелести привлечения к ответственности Вы можете ощутить на себе.

Если нарушение будет выявлено в момент продажи жилья или в иной период между продажей первой и покупкой второй квартиры, родители не смогут доказать, что планировали выделить доли своим детям в новой недвижимости. А это значит, что можно не только лишиться ранее полученных денежных средств и квартиры, но быть обвиненными в мошенничестве. Это крайняя мера, но к ней прибегают все чаще. И срок можно получить не условный, а вполне реальный.

Опасения по поводу сложности дальнейшей продажи жилья, сособственниками которого выступают несовершеннолетние, с одной стороны, обоснованы. Покупателей пугает возможная перспектива лишиться и денег, и жилья в рамках спора о правах несовершеннолетних. С другой стороны, если будущее жилье будет больше того, которое приобретено с помощью материнского капитала, проблем не возникнет ни с получением согласия органов опеки, ни с покупателями.

Другими словами, выделять долю детям в купленной за счет материнского капитала квартире придется. И уже зарегистрировав права всех членов семьи и подобрав новое жилье, следует обратиться в органы опеки и попечительства за их согласием.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Исходя из буквального содержания поставленного вопроса, следует, что обязательства о выделении доли детям возникают в определенной квартире в течение шести месяцев после погашения задолженности по ипотеке. Таким образом, в случае, если ипотека Вами погашена и Вы пытаетесь реализовать данную квартиру, то до момента ее продажи Вам следует оформить права детей и в последующем продавать уже с процедурой привлечения органов опеки и попечительства. Если Вы этого не сделаете, то к Вам могут быть применены меры ответственности со стороны правоохранительных органов и, кроме того, могут быть заявлены в последующем иски по инициативе органов опеки и попечительства или прокуратуры о признании недействительными заключенных Вами сделок. Что является крайне нежелательным последствием.

Вместе с тем в случае, если ипотека Вами до настоящего времени не погашена, и Вы, не собираясь ее погашать, планируете заключить сделку по приобретению иной недвижимости, то совершение такой сделки возможно при наличии согласия банка и органа, принявшего решение о выдаче Вам материнского капитала (Пенсионный фонд РФ). Вы можете подготовить обращение с приложением проектов договоров и нотариальной гарантией оформления прав ребенка во вновь приобретаемой квартире. Если по результатам рассмотрения Вашего обращения Вам дают положительное заключение, Вы можете смело совершать желаемые Вами сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Документы и условия для покупки квартиры на материнский капитал

Программа единовременной финансовой поддержки российских семей, воспитывающих двух и более детей, получившая название «материнский капитал», существует уже 10 лет. С 1 января 2007 года сертификат успели получить более 6,5 млн человек. Некоторые пункты закона о материнском капитале до сих пор вызывают немало вопросов. Нередко граждане не слышали даже о половине прав связанных с получением сертификата и его дальнейшем применении. Какие изменения, связанные с приобретением жилой площади, появились в Федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее в тексте – Закон)?

Обязательные условия покупки квартиры с оплатой материнским капиталом

Согласно опубликованным исследованиям Росстата, самый популярный способ использования материнского капитала – улучшение жилищных условий. К таким мерам относятся:

  • полная или частичная оплата по договору купли-продажи жилого помещения;
  • погашение ипотечных выплат (процентов по ним);
  • начальный взнос для оформления кредитного договора на покупку жилой недвижимости, строительство дома, а также при заключении договора кооперативного или долевого строительства многоквартирного дома;
  • получение средств для реконструкции собственного жилого дома или компенсация за капитальный ремонт, проведенный за свой счет;

Покупка квартиры на материнский капитал с доплатой из собственных накоплений или с помощью займа возможна только при соблюдении всех обязательных условий, предписанных законом. Сделка будет одобрена, если:

  • Ребенку, за рождение которого дается право на господдержку, исполнилось три года;
  • Жилая недвижимость находится в Российской Федерации;
  • Доли в приобретаемом жилье выделяются каждому члену семьи (родителям и детям);
  • После покупки квартира полностью становится собственностью семьи владельца сертификата, за исключением случаев, указанных в Законе.
  • Квартира не находится в аварийном фонде, соответствует санитарно-гигиеническим нормам и требованиям;

О чем ещё нужно знать, чтобы купить квартиру на материнский капитал с соблюдением всех требований Закона и действующих правовых актов?

Кто может получить сертификат на мат. капитал?

Первый шаг покупки квартиры с использованием средств семейного (материнского) капитала – оформление именного сертификата. Сроки подачи заявления законом не ограничены – оформить материнский капитал можно, даже если с рождения второго (последующего) ребенка прошло несколько лет.

В первую очередь это право есть у матери, родившей или усыновившей второго (последующего) ребенка.

Также оформить сертификат на свое имя может отец в случае, если:

  • он является единственным усыновителем двух и более несовершеннолетних.
  • мать умерла (признана умершей в судебном порядке) или лишена законного права на получение материнского капитала;
Это интересно:  Покупка квартиры с помощью мат капитала 2019 год

Отец ребенка может быть при этом гражданином другой страны или не иметь гражданства. Важно понимать, что право на сертификат у мужчины возникнет, если он является родным отцом (усыновителем) хотя бы двоих из детей, учтенных при оформлении семейного капитала. В получении сертификата отцу будет отказано, если:

  • предыдущий ребенок является его пасынком (падчерицей);
  • до усыновления ребенок являлся его пасынком (падчерицей);
  • ребенок после смерти матери (усыновительницы) в законном порядке признан сиротой;

Если родители (усыновители) умерли или имеется причина, по которой они оба не имеют права на дополнительную государственную поддержку, сертификат может оформить несовершеннолетний ребенок или несовершеннолетние дети в равных долях. Такое же право имеет студент (учащийся) очной формы обучения в возрасте до 23 лет.

Куда обращаться с заявлением

Именной государственный сертификат на получение материнского капитала выдается Пенсионным Фондом РФ. С начала действия Закона граждане могли обращаться с заявлением исключительно в отдел ПФР по месту прописки или фактического пребывания. С появлением государственных Многофункциональных центров (МФЦ или «Мои документы»), заявление и подтверждающую документацию можно предоставить на рассмотрение через отдел этой организации. Таким образом, сегодня у гражданина есть возможность обратиться с заявлением на получение сертификата одним из следующих способов:

  • Лично обратиться в отдел Пенсионного Фонда РФ;
  • Переслать пакет документов в ПФ по почте;
  • Заполнить электронную форму в Личном Кабинете на официальном сайте ПФ;
  • Личное обращение в МФУ;
  • Оставить заявку и заверенные электронные копии подтверждающих документов на портале Госуслуги – для этого потребуется предварительно зарегистрироваться на этом ресурсе и получить электронную подпись.

Получить сертификат заявитель сможет только в отделении Пенсионного Фонда.

Вместо лица, получившего право на дополнительную государственную поддержку, сдать документы в отдел ПФР (МФУ) и получить сертификат может доверенное лицо, имеющее нотариальную доверенность на предоставление (получение) документов.

Какие документы нужно приложить к заявлению об оформлении сертификата

Заявление в ПФР заполняют на специальном бланке, утвержденном Приказом Минздравсоцразвития РФ. Одновременно с ним предоставляется пакет документов, подтверждающий право заявителя на это государственное пособие:

  • Паспорт (документ, его заменяющий) заявителя;
  • Свидетельства о рождении всех детей, для усыновителей – копия решения суда об усыновлении;
  • Документ, подтверждающий российское гражданство ребенка (копия отметки на свидетельстве о рождения);

Если сертификат оформляет мать (усыновительница), то этого пакета достаточно. Для прочих заявителей потребуется приложить дополнительные документы. Для отца (усыновителя):

  • Решение суда о признании умершей или свидетельство о смерти матери (усыновительницы);
  • Документы о лишении родительских матери прав;
  • Решение суда о признании матери виновной в совершении преступление против своего ребенка умышленного преступления;
  • Судебный акт, в котором мужчина указан единственным усыновителем.

Для несовершеннолетнего ребенка, оформляющего сертификат, потребуются свидетельства (судебные акты), подтверждающие смерть обоих родителей (усыновителей), либо лишение их права на получение материнского капитала по одной из причин, указанных в Законе. Кроме того, студенту (учащемуся) потребуется справка с места учебы о подтверждении очной формы обучения.

Этапы покупки недвижимости с материнским капиталом

Покупателем недвижимости может быть как лично владелец сертификата, так и лицо, с которым он состоит в браке. Купить квартиру можно в новостройке, во вторичном жилом фонде или приобрести право собственности на помещение, которое ещё не достроено (взнос в долевое строительство). Порядок любой сделки будет включать в себя:

  1. поиск жилья, подходящего для покупки с участием материнского капитала;
  2. совершение сделки и оформление документов на передачу или возникновение права собственности на недвижимость;
  3. подача в отдел Пенсионного Фонда РФ заявления на выдачу государственных денежных средств и пакет сопровождающих документов, в зависимости от условий сделки, вида приобретаемого жилья и участия займов.

Подходящая квартира, в первую очередь, должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарно-гигиеническим нормам. Если квартира находится в доме на стадии строительства, объект на момент сделки должен быть построен не меньше, чем на 70%.

Второе обязательное условие – отсутствие любого обременения на жилплощади: арест, ипотечный залог, аренда и прочее.

Заранее нужно урегулировать согласие и возможность продавца принять оплату материнским капиталом. У организации – продавца или застройщика возможность использования средств материнского капитала обязательно должна быть прописана в Уставе и (или) учредительных документах. Частный владелец должен быть согласен на оформление договора купли – продажи с рассрочкой, потому что средства семейного капитала будут переведены на его счет не раньше, чем через 2 месяца после перехода прав собственности покупателям и одобрения сделки специалистами ПФР.

Покупка квартиры без оформления ипотечного или жилищного кредита

Если невысокая стоимость недвижимости или дополнительные средства, накопленные семьей покупателя, позволяют избежать ипотечного займа, пошаговая процедура приобретения квартиры выглядит так:

  • Поиск подходящего жилья и согласование с продавцом одного из способов оплаты семейным капиталом;
  • Оформление и подписание договора о купле-продаже с подробным описанием всех условий сделки;
  • Оплата собственными денежными накоплениями части стоимости квартиры;
  • Государственная регистрация права собственности на квартиру (если в договоре не прописаны иные условия);
  • Подача заявления в ПФР о направлении пособия или его части для оплаты купленного жилья;

К заявлению должны прилагаться документы:

  • оригинал сертификата;
  • копия договора о купле-продаже недвижимого имущества;
  • копии паспортов (иные документы удостоверения личности) покупателя и продавца;
  • документы о составе семьи: справка, копии свидетельств о браке (расторжении брака), о рождении всех детей и т.д.;
  • выписка, подтверждающая выделение доли родителей и детей или обязательство по оформлению долей в жилплощади;
  • справка о размере имеющейся задолженности;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о регистрации права собственности. Если в договоре указано, что право собственности на квартиру переходит к покупателю после окончательной оплаты, прикладывается нотариально заверенное обязательство пройти регистрацию в течении полугода после перечисления средств;

Если дополнительные средства были оформлены по кредитному (не ипотечному) договору, его копия также прикладывается. Важно, чтобы был оформлен целевой кредит, то есть в кредитном договоре указано, что денежные средства предназначены для приобретения или строительства недвижимости.

Это интересно:  Квартира с материнским капиталом особенности продажи 2019 год

Покупка доли в жилом помещении

Законом сразу оговаривается, что после покупки семье с детьми должна принадлежать отдельная жилплощадь. Этим сразу ограничивается покупка на семейный капитал долей в квартире, но и здесь есть исключения.

Законом предусмотрена возможность улучшить жилищные условия за счет покупки части жилья, если цена покупки не превышает сумму по сертификату. В первую очередь, это выкуп доли в квартире, после которого жилье будет полностью принадлежать семье владельца сертификата. К другим ситуациям относятся:

  • комната в общежитии, переданная в частный жилой фонд;
  • комната в частном доме, коммунальной или многокомнатной отдельной квартире, изолированная от остального помещения;

Пакет документов для приобретения доли тот же, что и для покупки отдельной квартиры. Для выкупа доли действуют требования по соответствию санитарным и гигиеническим требованиям и пригодности для проживания, в купленном жилище выделяются доли для каждого члена семьи.

Особенности оформления договора купли-продажи при оплате средствами капитала

В договор обязательно вносится, что оплата будет произведена полностью или частично с использованием сертификата на семейный капитал, путем безналичного зачисления средств на счет продавца, указываются номер счета и банковские реквизиты продавца для безналичного перечисления денег из активов ПФР. В зависимости от стоимости будущей покупки, а также от того, будет ли оформлен жилищный кредит или собственные средства семьи с детьми, в договоре следует указать порядок участия средств материнского капитала:

  • недвижимость целиком покупается на семейный капитал;
  • сделка оплачивается всей суммой пособия с добавлением собственных средств семьи покупателя;
  • жилье приобретается с помощью средств, взятых в кредит (ипотеку) с добавлением всей суммы пособия;
  • на оплату покупки вносятся накопления семьи и перечисляется часть семейного капитала.

В договоре подробно прописываются условия купли-продажи с отсрочкой платежа, сумма, внесенная из дополнительных средств (накопления или займ) и остаток, который будет выплачен Пенсионным Фондом из материнского капитала. Последняя цифра не должна превышать размер пособия, указанного в сертификате.

Порядок использования капитала до достижения ребенком 3-летнего возраста

При оформлении или погашении ипотечного кредита с использованием семейного (материнского) капитала, подавать заявление в ПФР о направлении средств пособия на эти цели можно до того, как ребенку исполнится три года.

Погашение обязательств по ипотеке возможно только тремя способами:

  • Первоначальный взнос на оформление ипотечного кредита;
  • Полная или частичная оплата суммы ипотеки;
  • Погашение процентов по действующему договору займа.

Чтобы воспользоваться государственной помощью, до поиска подходящей недвижимости понадобится выбрать кредитное учреждение, выдающее займы под самые выгодные условия и работающее с сертификатами материнского капитала.

Вторым шагом будет передача в банк заявки и документов для оформления ипотеки. Поисками квартиры покупатель может начинать заниматься после того, как банк уведомит о решении выдать жилищный кредит.

Договор об ипотечном кредите и справки из банка о сумме задолженности прилагаются к заявлению о направлении средств материнского капитала.

Приобретение квартиры у родственников – когда это законно?

Покупка жилья материнским капиталом у близких родственников считается незаконной. Такой запрет нужен, чтобы владелец сертификата не мог обналичить сумму пособия по фиктивной сделке. К близкой степени родства относятся:

  • Супруг (супруга) лица, получившего право на материнский капитал;
  • Родителей обоих супругов;
  • Бабушек, дедушек;
  • Родных сестер и братьев, в том числе по одному из родителей (единокровные или единоутробные);

Сделка с родственниками, не входящих в этот список, может быть одобрена. Но перед этим все предыдущие действия с этой квартирой будут тщательно проверяться. Подозрение на то, что сделка проводится не законно, может стать основанием для отказа в Пенсионном Фонде. В отдельных случаях у специалиста ПФР есть право передать заявление в прокуратуру для привлечения участников купли-продажи к уголовной ответственности по ст. 159.2 УК РФ.

Особой считается ситуация, когда женщина планирует выкупить у бывшего супруга его долю в их общей квартире. Для этого к пакету документов потребуется приложить копию свидетельства о расторжении брака и документальное подтверждение того, что у бывшего мужа есть другое место жительства. При условии, что после подписания договора купли-продажи вся квартира будет принадлежать матери и всем её детям, Пенсионный Фонд почти наверняка одобрит такую сделку.

Соблюдение имущественных прав детей

В Законе и в правилах направления средств семейного капитала на покупку недвижимости или иное улучшение жилищных условий закреплена обязанность лица, оплатившего покупку жилья из материнского капитала, оформить приобретенную недвижимость в общую собственность (п.4 ст. 10 Закона).

Законодательством предусмотрен только один вариант выделения долей — собственность оформляется на родителей и каждого ребенка.

Размер частей при этом не регулируется, доли в совместной квартире определяют соглашением сами собственники, предусматривается налоговый вычет. Регистрация долей только на родителей или только на детей, а также выделение доли другим лицам незаконна.

Если по договору квартира оформлена только на покупателя, к заявлению в ПФР обязательно прилагается письменное обязательство покупателя зарегистрировать квартиру в Росреестре в общую собственность, выделив доли супругу и каждому из детей, с определением размера долей в течение 6 месяцев после выплаты средств семейного капитала на счет продавца. Только с этим документом оплата сделки будет одобрена специалистами ПФР.

Документы и условия для покупки квартиры на материнский капитал : 1 комментарий

Хорошо что государство хоть как то пытается помочь своему народу. Лично я материнский капитал получила без каких либо проблем, обращалась в пенсионный фонд, деньги решили потратить на улучшение жилищных условий. Вообще изначально думали потратить на приобретение земельного участка, но как нам объяснили, делать этого нельзя. Ну а так, хоть и на это спасибо.

Статья написана по материалам сайтов: posobie.center.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий