Продажа квартиры под материнский капитал риски продавца 2019 год

По статистике, большая часть выдаваемых в РФ материнских капиталов используется для приобретения жилья. Нередко с возможностью использовать данный вид господдержки молодые семьи решают купить квартиру. Приобретение подобного жилья под материнский особо не отличается от аналогичных сделок при другой форме оплаты, однако многие продавцы боятся идти на такие условия передачи средств, ссылаясь на некоторые риски.

В сегодняшнем материале наш ресурс хотел бы максимально подробно осветить именно эту тему, ответив на главный вопрос – «Рискует ли продавец квартиры при использовании со стороны покупателей средств из материнского капитала или нет?».

Немного о материнском капитале

Материнский капитал – это вид государственной поддержки, которая активно предоставляется гражданам РФ уже более 10 лет. Суть данной помощи заключается в том, что семья, «родившая» или усыновившая 2-ого после 1 января 2007 года, получает право получить некоторую сумму средств от государства в виде помощи.

Последняя может быть использована для нескольких целей, одна из которых — улучшение жилищных условий или приобретение нового жилья. Получить средства по материнскому капиталу представляется возможным только после наступления 3-летнего возраста того ребенка, по рождению или усыновлению которого он был выдан.

Стоит отметить, что обналичить капитал под «честное слово» не получится. Госорганы, занимающиеся распределением данной господдержки, тщательно следят за тем, чтобы положенные деньги тратились по их целевому назначению, выбранному самой , которая использует капитал.

Порядок приобретения жилья с помощью материнского капитала. Фото № 2

В частности, получить положенную помощь в виде денежных средств сможет только та семья, которая уже заключила договор купли-продажи квартиры и по нему обязуется уплатить определенную часть средств. Помимо этого, можно воспользоваться и другой формой использования положенных денег. Точнее, семья имеет право получить кредит, купить на данные деньги жилье, а затем погасить его полностью или частично при помощи материнского капитала.

Таким образом, получается, что капитал – это основательно продуманная государством поддержка гражданам, использовать которую не по назначению не получится. Вследствие этого думать о его нецелевой растрате даже не приходится.

Любая семья, решившая воспользоваться господдержкой, должна предоставить в специализированные органы основания для ее получения и только после этого средства могут быть получены на руки, а зачастую переведены на банковский счет лица, оказывающего семье услуги по целевому использованию средств капитала (к примеру, продавцу покупаемой квартиры).

Риски продавца квартиры и способы их минимизации

Чем рискует продавец, продавая квартиру, купленную на материнский капитал? Фото № 3

Беря в учет представленную ранее информацию, можно констатировать: продавец под материнский капитал практически не несет никаких рисков. Главным из последних является возможность контактирования с неответственными покупателями. Однако подобное явление способно лишь отсрочить получение положенных средств, но ни в коем случае ни сделать его не возможным.

Помимо этого, есть небольшой риск того, что недобросовестный покупатель захочет обмануть продавца с количеством , которые могут быть использованы для приобретения жилья по материнскому капиталу, но это большая редкость.

В любом случае, все потенциальные риски не только достаточно малы, но и очень просто нейтрализуемые. Для того чтобы максимально минимизировать всевозможные риски, продавцу достаточно проделать следующее:

  • Во-первых, обязательно перед заключением договора запросите у покупателей выписку с лицевого счета маткапитала, которая выдается Пенсионным Фондом в течение 5 дней после официального обращения туда с соответствующим заявлением. В данной выписке будет указано имеющееся количество средств капитала, которые могут быть использованы для приобретения , узнав их размерность, любой продавец сможет удостовериться в честности покупателей.

Как минимизировать риски продавца? Фото № 4

  • Во-вторых, в договоре купли-продажи важно четко отметить все нюансы уплаты средств, используемых из материнского капитала. Как минимум, в тексте соглашения необходимо указать:
  • банковские реквизиты, по которым средства из маткапитала перейдут продавцу;
  • размер средств, которые будут использованы из маткапитала для покупки квартиры;
  • обязанность покупателей после заключения в течение 5 дней посетить Пенсионный Фонд и подать соответствующее заявление на передачу средств;
  • при нехватке средств материнского капитала для погашения всей стоимости квартиры – дополнительные варианты оплаты и порядок предоставления средств.
  • И в-третьих, заключать договор купли-продажи квартиры при использовании маткапитала необходимо в натуральном виде и с нотариусом. Прибегать к электронному оформлению документа с использовнием электронной цифровой подписи сторон сделки не стоит, так как на данный момент это может вызвать некоторые проблемы при регистрации в полномочных госорганизациях, тем самым добавив проблем продавцу.

Придерживаясь таких простых рекомендаций, минимизировать какие бы то не было риски очень просто. Главное в данной процедуре – грамотный подход к делу и соблюдение действующих законов, а также юридических тонкостей заключения подобных сделок.

Риски покупателя при покупке жилья под материнский капитал

Риски покупателя при покупке жилья, приобретенного с использованием материнского капитала. Фото № 5

Это интересно:  Когда перечисляют материнский капитал при покупке квартиры 2019 год

Многих граждан РФ интересует и другая сторона рассматриваемого сегодня , а точнее то, несет ли какие-либо риски покупатель жилья под материнский капитал или же нет. Ответ на такой вопрос крайне прост – нет, не несет. Однако важно понимать, что покупатель не несет риски исключительно в плане использования материнского капитала в качестве оплаты.

То есть, при грамотном внесении всей информации в договор, уплата средств из маткапитала будет зафиксирована железобетонно, поэтому недобросовестный продавец присвоить их себе обманом не сможет. При этом крайне важно, чтобы весь договор был оформлен юридически грамотно и полностью исключал всевозможные риски для обеих сторон сделки.

Организовать соглашение таким образом можно лишь при обращении к профессиональному юристу и нотариусу: первый – поможет составить договор, второй – проверит его законность и нотариально заверит.

Как видите, продажа квартиры под материнский капитал не имеет особых рисков ни для продавца, ни для покупателя, естественно, с тем условием, что оформлена юридически грамотно. А проследить за чистотой не так уж сложно – достаточно обратиться за помощью к профессионалу. Надеемся, сегодняшний материал дал ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в заключение сделок!

Дополнительно о продаже квартиры, приобретенной с помощью средств материнского капитала, вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам.

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

Иван Рассказов стал оформлять сделку и. посыпались вопросы. Оказалось, владелица, не выделила доли детям и второму родителю. В Росреестре выяснилось, что сделка не может быть признана законной. Более того, даже если сделка состоится, новый владелец рискует в перспективе потерять квартиру. «Как же так?!» — восклицает Иван.

Если доли в собственность детей не выделены, государственная регистрация перехода права на жилое помещение к третьим лицам невозможна, — поясняет Светлана Тарасова, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Новосибирской области. — Если же продаваемым жилым помещением, приобретенным в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно. Необходимо только удостовериться, получил ли продавец разрешение на продажу помещения от органов опеки и попечительства, обязательное в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, а покупать недвижимость у него рискованно.

Если сделка состоялась
— Будет повод отменить сделку продажи квартиры, потому что родители, которые использовали материнский капитал, проигнорировали свои обязанности по отношению к детям, — отвечает юрист ресурсного центра Заельцовского района Новосибирска Николай Ватковский. — Отменить такую продажу можно через суд — оспорить, признав ее незаконной, и вернуть все на свои места. Покупатель отдает квартиру собственнику, у которого он ее купил, а продавец, который не выделил долю в квартире, возвращает покупателю деньги. Истцами могут быть кто угодно: дети, которые, став совершеннолетними, посчитают, что их права нарушены; другие заинтересованные лица или структуры, такие как Пенсионный фонд, органы опеки и прокуратура. Как правило, подобную ситуацию трудно предугадать. Возникнут сложности с возвратом денег: тот, кто продал квартиру с невыделенными долями, должен будет отдать деньги покупателю, а как быть, если сумма уже потрачена? Придется искать выход из сложившейся ситуации — и тем, кто купил, и тем, кто продал. Немаловажно и то, осознанно или нет родители нарушили закон, не подумав о правах собственных детей. Интересы ребенка защищают органы опеки. Они следят, чтобы дети не остались без жилплощади.

По словам эксперта, один из вариантов — выделить детям доли аналогичной площади по другому адресу. Например, в квартире, которую родители приобретают взамен. Если встал вопрос, какую долю нужно выделить детям и в какой квартире, найдите практикующего юриста по семейному, жилищному праву (необязательно платного), который поможет определиться.

Юрист напоминает, что доли выделяются и на детей, которые родились после получения материнского капитала.

Что можно посоветовать покупателям в итоге? Поискать менее проблемную квартиру или предложить продавцам выполнить законные требования — выделить доли членам семьи и обратиться в органы опеки за разрешением на продажу квартиры. Конечно, сделка на несколько недель приостановится, но зато потом никаких сюрпризов не будет. И последний совет от юриста: не пытайтесь ни в коем случае обналичить материнский капитал через посреднические фирмы, действуйте в рамках законодательства.

Это интересно:  Можно ли сдавать квартиру материнским капиталом 2019 год

По закону жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей. Размер долей определяется по соглашению (Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Такое жилье изначально может быть оформлено не в общую долевую собственность.

Однако лицо, приобретающее «квадраты» с использованием материнского капитала, берет на себя обязательство сделать все как надо. На процедуру оформления жилья в общую собственность отводится полгода. Неисполнение нарушает законные интересы и права детей.

На какой подводный камень может натолкнуться покупатель квартиры на вторичном рынке жилья? Какую опасность представляет для покупателя квартира, за которую продавец расплатился, используя материнский капитал?

Федеральный закон N 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» призван помочь семьям, имеющим детей, в том числе и с решением жилищного вопроса. Бесспорно, закон свою миссию выполняет. Но мало кто задумывается, что при существующих юридических механизмах совершения сделок с недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала, ставятся под угрозу интересы добросовестных приобретателей недвижимости . Рассмотрим данные риски.

Заявление на распоряжение средствами материнского капитала подается в Пенсионный фонд РФ. В пакет документов, в соответствии с пунктом 13 Правил подачи заявления о распоряжении средствами материнского капитала, утвержденных Приказом Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 26.12.2008 N 779н и статьей 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», необходимо вложить письменное обязательство заверенное нотариусом. В указанном обязательстве должно быть предусмотрено, что если заявитель хочет использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, в том числе для целей погашения ипотеки, он обязан оформить объект недвижимости на владельца сертификата, его супруга и их детей. Переоформление недвижимости на всех членов семьи в долях должно быть произведено в течение шести месяцев после снятия обременения с недвижимости в виде ипотеки.

Таким образом, несмотря на то, что капитал называется «материнским», использование его должно осуществляться в интересах всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей. В противном случае будет явное нарушение ранее данного обязательства Пенсионному Фонду РФ. Но в нашей стране с исполнением законов не все безоблачно, не говоря уже об обязательствах отдельных граждан. Кто-то по безалаберности, кто-то из злого умысла, но данные обязательства исполняются не всегда. И после погашения обязательств по ипотечному кредиту рождается «чистый» объект недвижимости, оформленный на одно физическое лицо путем подтверждения его права свидетельством о собственности.

Что же видит потенциальный покупатель недвижимости (квартиры или дома)? Ему предоставляются идеальные для сделки документы – свидетельство о праве собственности одного физического лица, справку банка о том, что кредит полностью погашен и банк не имеет претензий к собственнику, документ о снятии обременения с объекта недвижимости, справку об отсутствии зарегистрированных в квартире лицах. С точки зрения юриста, документы идеальны, объект готов к продаже. Хорошо, если информация о том, что при совершении сделки продажи недвижимости, могут быть нарушены интересы несовершеннолетних детей, станет известна до оплаты и получения свидетельства на покупателя. После получения свидетельства новым собственником, тучи над его головой могут сгуститься в любой момент.

Сделка по продаже недвижимости с нарушением законных прав второго супруга и несовершеннолетних детей, является оспоримой. Оспорить ее могут следующие лица:

1) В первую очередь, супруг продавца. Он может посчитать, что его права нарушены тем, что собственник не исполнил обязательство о переоформлении недвижимости, в том числе и на него. Он также может выступить законным представителем несовершеннолетних детей с теми же требованиями к суду о признании сделки недействительной, т.к. нарушены права несовершеннолетних.

2) Оспорить сделку могут органы опеки и попечительства. Их полномочия установлены Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Собственно, данный орган и создан для того, чтобы защищать права несовершеннолетних. А в данном случае нарушение прав налицо.

3) Вправе выступить в суде и органы прокуратуры, т.к. они осуществляют надзор за соблюдением действующих законов. В рамках мер прокурорского реагирования может родиться исковое заявление в суд о признании недействительной сделки.

4) Вполне заинтересован и Пенсионный Фонд РФ, который остался с неисполненным письменным обязательством получателя материнского капитала.

Это интересно:  Квартиры в смоленске за мат капитал 2019 год

Таким образом, добросовестный приобретатель на первый взгляд совершенно «чистой» недвижимости остается один на один с такой могущественной армией государственных структур и вполне праведными их требованиями. Интересы детей превыше всего. На что ему рассчитывать?

Суд, скорее всего, удостоверившись в том, что сделка является оспоримой, применит часть 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ о двусторонней реституции. Иными словами, обяжет каждую из сторон вернуть другой стороне все полученное по сделке. На первый взгляд справедливо, т.е. покупателю должны вернуться уплаченные за квартиру деньги. Но не все так безоблачно. Недвижимость-то никуда не делась и по решению суда в любом случае вернется к продавцу, а вот деньги – вещь очень непостоянная, и они могут быть просто истрачены продавцом. И несчастный покупатель останется лишь со своим правом на получение от продавца денежной суммы, добиваться которую он будет долго и мучительно. А если у продавца был умысел на подобную сделку, и денежные средства он возвращать не собирается намеренно? Даже если сильно замотивировать службу на работу с , денег у продавца может и не появиться никогда. Такова современная действительность.

Более того, законом не предусмотрена никакая ответственность продавца за совершение таких сделок. Закон жестко охраняет права несовершеннолетних, права собственников недвижимости, но при этом никак не наказывает нарушителя права добросовестного приобретателя.

Конечно, если доказать, что продавец действовал с корыстным умыслом на получение денег таким изощренным способом через сделку по отчуждению квартиры, то можно привлечь его к уголовной ответственности. Но, во-первых, это надо доказать, что очень проблематично. А во-вторых, правоохранительные органы, имеющие дело с уголовными нормами права очень не любят вмешиваться в дела гражданские и так и норовят спровадить потерпевших в суд для возбуждения гражданского дела без их участия.

Таким образом, чтобы исключить риск попасть в подобную ситуацию, покупатель недвижимости должен позаботиться о себе сам. Необходимо любыми способами получить документальное подтверждение, что интересная ему для сделки недвижимость не была приобретена с использованием материнского капитала. Если Вы видите, что у продавца есть двое детей, то первым шагом будет изучение договора, на основании которого приобрел недвижимость сам продавец. Возможно, в нем будет указание о материнском капитале. Если нет, то следует настаивать на том, чтобы продавец предоставил документы, подтверждающие отсутствие следов материнского капитала в его сделке. Собственник недвижимости может взять такую справку непосредственно в Пенсионном Фонде РФ. Пенсионный Фонд РФ предоставит сведения, расходовался ли материнский капитал и на какие цели. Также собственник может получить справку из банка (если приобреталась недвижимость через ипотечный кредит) о том, производилось ли погашение ипотечного кредита частично материнским капиталом или нет. Ну, или на худой конец, покупатель вправе потребовать от собственника расписку о том, что им не был использован материнский капитал при приобретении недвижимости.

Если продавец хорошо подкован юридически, либо у него изначально умысел на совершение данной противоправной сделки, то он вполне может отказаться предоставлять покупателю данные доказательства. Скорее всего, он сошлется на то, что при регистрации сделки и права в органах государственной регистрации данные документы не требуются, и что запросы эти являются исключительно инициативой покупателя. Никаких законных способов заставить продавца предоставить документы у покупателя нет, к большому сожалению. Нет у него возможности также запросить сведения о сделке с объектом недвижимости ни у Пенсионного Фонда РФ, ни в банке.

Очевидно, налицо недоработка действующего законодательства в плане защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости. Существуют инициативы о создании так называемой базы истории квартир, где можно проследить все сделки, совершаемые с данным объектом недвижимости. Но дальше инициатив дело не пошло. Остается надеяться на изменение законодательства в данном вопросе в целях сокращения судебных споров, связанных с оспариванием сделок с недвижимостью, приобретенной продавцом с использованием материнского капитала.

Статья написана по материалам сайтов: .

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий