Риски покупки квартиры с материнским капиталом 2019 год

Сделки по недвижимости вторичного рынка сопровождаются определенными рисками для покупателя, если у продавца есть дети. И дополнительные осложнения может создать покупка жилья, купленного в свое время семейным продавцом с участием материнского семейного капитала, субсидируемого государством. Дело в том, что «семейная» жилищная субсидия предоставляется будущему домовладельцу с определенными обязательствами, блокирующими попытки перепродажи квартиры в судебном порядке.

Какие осложнения могут возникнуть при покупке недвижимости, прежде приобретенной с «материнским капиталом»? Каковы условия задействования маткапитала, чье игнорирование повлечет судебное признание продажи квартиры ничтожным? Как определить участие материнского капитала в квартире, реализуемой продавцом? Разберем эти вопросы.

Порядок использования маткапитала в целях улучшения жилищных условий

Субсидия материнского (семейного) капитала выплачивается и используется в дальнейшем на условиях федерального закона за №256-ФЗ. Покупателю, изучающему возможность использования средств маткапитала в недвижимости продавца, необходимо знать следующие требования настоящего закона:

  • право субсидирования материнским капиталом принадлежит семьям, в которых начиная с 2007 года родился (был усыновлен) второй и каждый последующий ребенок (статья 3);
  • маткапитал в том числе допустимо использовать в целях улучшения условий жилья (статья 7), т.е. для приобретения жилой недвижимости (новостройка, вторичка), выплаты ипотеки или жилищной ссуды, внесения паевых взносов в ЖСК (статья 10, пункт 1). Также упомянутую субсидию допустимо расходовать на строительство и реконструкцию недвижимости ИЖС (статья 10, пункт 2).

Особые условия приобретения жилья за материнский капитал

Использование в покупке жилища сумм материнского капитала налагает на родителей обязанность документального оформления квартиры (дома) в общую долевую собственность между супругами и детьми, причем при рождении следующих детей требуется перераспределение долей (статья 10, пункт 4). Фактический размер долей при распределении нормами не установлен, решение здесь принимают родители (усыновители).

Выплата паевого взноса в ЖСК или платежа ипотечного кредита происходит по договору, регламентирующему право собственности на жилье для одного супруга, владеющего сертификатом маткапитала, либо для обоих супругов на условиях созаемничества. Но детей кредитная организация в число собственников включить не позволит – причины описаны в этом материале.

Эти обстоятельства долговременно сдвигают срок выполнения законного условия по использованию семейной субсидии, нормированного правительственным постановлением за №862 от 12.12.2007 г. «О правилах направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий»: перевод жилья в общую (семейную) долевую собственность за шестимесячный срок после снятия кредитного обременения с квартиры.

Чтобы исключить возможное игнорирование спустя годы нормы перевода жилья, приобретенного в кредит с маткапиталом, в долевую собственность детей (т.е. всех членов семьи), учреждения Пенсионного фонда РФ обязуют получателя сертификата материнского капитала оформлять обязательство с нотариальным заверением о переводе квартиры в долевую собственность семьи после его вступления в полное владение данной недвижимостью (например, после погашения ипотеки, сдачи новостройки или получения кадастрового документа на дом ИЖС).

Это интересно:  Мат капитал на ремонт квартиры в новостройке 2019 год

Таким образом, за 6 месяцев после снятия юридического обременения с жилой недвижимости ее собственник обязан оформить доли детей. Лишь после перевода жилища в общее долевое владение первоначальный собственник (получатель маткапитала) может продать данную квартиру. Никак не раньше!

Последствия покупки квартиры с невыделенными долями несовершеннолетних

При продаже жилой собственности, годами ранее приобретенной со средствами семейного капитала, но без выделенных «детских» долей – суд безусловно аннулирует сделку купли-продажи, причем заявителями могут выступить как ставшие совершеннолетними дети (спустя годы), так и госслужбы (ПФРФ или служба опеки). Отметим, что жилье с выделенными долями детей также может создать проблемы уровня судебных разбирательств для покупателя.

Почему собственники приобретенных за маткапитал квартир не выделяют семейных долей перед продажей такого жилья

Во-первых, из-за ошибочного восприятия термина «материнский капитал». У получателей субсидии – обычно матерей двоих и более детей – при приобретении в кредит квартир с привлечением семейной госсубсидии нередко складывается ложное впечатление, что право распоряжения средствами «детской» субсидии, как и купленным на эти суммы жильем, принадлежит только им.

Но полное наименование закона о маткапитале (№ 256-ФЗ) звучит так – «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей», т.е. не «матерей с детьми». Наконец, в статье 2 пункте 2 названного закона назначение госсубсидии прямо названо материнским (семейным) капиталом, т.е. понятия «материнский» и «семейный» приравнены друг к другу. Т.е. законодательные нормы утверждают принадлежность маткапитала, а значит и купленного на него жилья, всем членам семьи – матери, отцу и детям.

Во-вторых, продажа недвижимой собственности с выделенными детскими долями, т.е. частично принадлежащей несовершеннолетним, сопряжена с определенными процессуальными сложностями, нормированными статьей 37 Гражданского кодекса. В короткий срок реализовать квартиру с детьми в числе ее собственников затруднительно, а иногда и вовсе невозможно – подробности в материале «как выписать людей из приобретенной квартиры».

Чтобы избежать «детских» сложностей с предпродажным оформлением жилья и, убеждая себя в личной принадлежности маткапитала, собственник квартиры пользуется не публичностью сведений покупки со средствами госсубсидии и продает жилье с невыделенными долями.

Итог подобных сделок неизбежен: рано или поздно данные о невыделенных семейных долях всплывет и продажу жилища суд аннулирует.

Почему семьи продают ипотечные квартиры, купленные на материнский капитал

Каждая приобретаемая в ипотечных кредит жилая недвижимость хоть и является собственностью кредитополучателя (заемщика), но длительный срок состоит в обременении банком. Между тем планы ипотечного заемщика за годы равномерного погашения кредита зачастую изменяются:

  • рождаются дети, требующие покупки более просторного жилья;
  • понижение дохода не позволяет своевременно вносить платежи;
  • происходит прекращение семейных отношений (развод);
  • требуются срочные денежные средства на какие-либо цели;
  • иные причины.

В результате жизненных обстоятельств у собственника ипотечного жилища возникает потребность его реализации, причем скорейшей. И кажущийся быстрый метод ускорения квартирной продажи – не выделение семейных долей, влекущее по приведенным выше причинам судебный вердикт о ничтожности продажи жилья.

Это интересно:  Как использовать материнский капитал при покупке квартиры 2019 год

Как узнать об использовании маткапитала при покупке квартиры продавцом

При приобретении жилья без банковского займа, т.е. на семейные сбережения с добавлением к ним средств семейной государственной субсидии, факт привлечения маткапитала обнаружить легко, поскольку в договоре купли-продажи покупателями будут заявлены все члены семьи и долевое распределение жилплощади безусловно произойдет в первые месяцы после оформления прав собственности. Ведь иначе персонал Пенсионного фонда категорически откажется вносить суммы материнского капитала на банковский счет продавца. При покупке подобной жилой недвижимости покупателю незачем беспокоится о скрытых подвохах с маткапиталом – тут все чисто.

Отметим сразу: вариант покупки жилья с незакрытой ипотекой и потенциально вложенным в нее маткапиталом не следует рассматривать – достижение юридической чистоты в этой сделке крайне затруднительно. Что касается ипотечного жилья с погашенным кредитом, частично закрытым семейной субсидией – документально оно ничем не отличается от большинства квартир вторичного рынка недвижимости. Как же продавцу узнать, использовался ли семейный капитал при приобретении квартиры?

Первый метод: выяснить задокументированный возраст детей продавца. Перед просьбой показать метрики несовершеннолетних в составе семьи продавца, покупателю следует расспросить консьержа и/или отдыхающих на лавочке у подъезда женщин о количестве детей у собственника квартиры, которую намеревается купить.

Следом, если детей более одного, посмотреть их года рождения в метриках – программа семейного субсидирования действует с 2007 года. При совпадении их возрастов с периодом программы маткапитала, вероятность его получения продавцом практически 100%. Хотя семейная субсидия, возможно, и не использована при выплатах ипотеки…

Второй метод: просьба к продавцу подготовить определенные справки. Покупатель сообщает продавцу о намерении титульного страхования приобретаемого жилья и заявляет необходимость подтверждения неиспользования материнского капитала для погашения кредита от ипотечного банка и от Пенсионного фонда. Получить эти справки возможно лишь собственнику квартиры (продавцу), поскольку ни ПФРФ, ни банковская организация подобных сведений третьим лицам не предоставляют.

Особенное внимание покупатель бывшей ипотечной недвижимости должен уделить содержанию справки от Пенсионного фонда – данная организация никогда не переведет средства семейной госсубсидии без законного основания, т.е. в их справке будет отмечено назначение платежа и реквизиты получателя. Заметим, что требовать следует обе справки, причем они обе должны подтвердить неиспользование маткапитала в закрытии ипотечного займа по конкретной квартире (к примеру, маткапитал мог быть применен для ипотеки по другой недвижимости).

Скрытые риски покупки квартиры, в которую вложен маткапитал

Иван Рассказов стал оформлять сделку и. посыпались вопросы. Оказалось, владелица, вложив маткапитал в квартиру, не выделила доли детям и второму родителю. В Росреестре выяснилось, что сделка не может быть признана законной. Более того, даже если сделка состоится, новый владелец рискует в перспективе потерять квартиру. «Как же так?!» — восклицает Иван.

— Если доли в собственность детей не выделены, государственная регистрация перехода права на жилое помещение к третьим лицам невозможна, — поясняет Светлана Тарасова, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Новосибирской области. — Если же продаваемым жилым помещением, приобретенным в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно. Необходимо только удостовериться, получил ли продавец разрешение на продажу помещения от органов опеки и попечительства, обязательное в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, а покупать недвижимость у него рискованно.

Это интересно:  Квартира на материнский капитал иркутск студия 2019 год

Если сделка состоялась
— Будет повод отменить сделку продажи квартиры, потому что родители, которые использовали материнский капитал, проигнорировали свои обязанности по отношению к детям, — отвечает юрист ресурсного центра Заельцовского района Новосибирска Николай Ватковский. — Отменить такую продажу можно через суд — оспорить, признав ее незаконной, и вернуть все на свои места. Покупатель отдает квартиру собственнику, у которого он ее купил, а продавец, который не выделил долю в квартире, возвращает покупателю деньги. Истцами могут быть кто угодно: дети, которые, став совершеннолетними, посчитают, что их права нарушены; другие заинтересованные лица или структуры, такие как Пенсионный фонд, органы опеки и прокуратура. Как правило, подобную ситуацию трудно предугадать. Возникнут сложности с возвратом денег: тот, кто продал квартиру с невыделенными долями, должен будет отдать деньги покупателю, а как быть, если сумма уже потрачена? Придется искать выход из сложившейся ситуации — и тем, кто купил, и тем, кто продал. Немаловажно и то, осознанно или нет родители нарушили закон, не подумав о правах собственных детей. Интересы ребенка защищают органы опеки. Они следят, чтобы дети не остались без жилплощади.

По словам эксперта, один из вариантов — выделить детям доли аналогичной площади по другому адресу. Например, в квартире, которую родители приобретают взамен. Если встал вопрос, какую долю нужно выделить детям и в какой квартире, найдите практикующего юриста по семейному, жилищному праву (необязательно платного), который поможет определиться.

Что можно посоветовать покупателям в итоге? Поискать менее проблемную квартиру или предложить продавцам выполнить законные требования — выделить доли членам семьи и обратиться в органы опеки за разрешением на продажу квартиры. Конечно, сделка на несколько недель приостановится, но зато потом никаких сюрпризов не будет. И последний совет от юриста: не пытайтесь ни в коем случае обналичить материнский капитал через посреднические фирмы, действуйте в рамках законодательства.

Однако лицо, приобретающее «квадраты» с использованием материнского капитала, берет на себя обязательство сделать все как надо. На процедуру оформления жилья в общую собственность отводится полгода. Неисполнение нарушает законные интересы и права детей.

Опубликовано в газете «Советская Сибирь» №49 от 7 декабря 2016 года

Статья написана по материалам сайтов: vn.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий